课堂38--产权税费问答技巧.pptVIP

 一、土地使用年限 买房后是不是拥有土地所有权 不是的。消费者购买商品房后，对自己所有的范围所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权。 土地的使用年限是多少年 （一）居住用地70年 （二）工业用地50年 （三）教育、科技、文化、文生、体育用地50年 （四）商业、旅游、娱乐用地40年 （五）综合用地或者其他用地50年  购房合同上为什么说土地实际使用年限只有68年 根据国家法律规定，土地使用年限应从开发商依法取得土地使用权之日起开始计算，而开发商开发房地产又需要经过一定的时间，为此，购房者在购房后取得的实际土地使用年限就会少于70年。 是不是说我们购买的房屋在土地使用年限到期后就要被国家收回了 不是的，首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主的个人所有的财产，并无居住年限限制。当然，房屋所占用的土地使用权是有年限限制的，土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地了。 什么是宗地图 ?宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地的基本情况。包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 ????宗地是地籍的最小单元，是之一权属界线组成的封闭地块。  （二）产权办理 什么是房地产产权 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。 什么是产权证书 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 如何办理产权证书 每套商品房产权的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证（大产证）后才能进行分割，才能办理小产证。 大产证即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。 小产证即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 办理产权证时，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门交纳相关税费后，办理过户手续，也可委托中介机构或由开发商代办。  什么是房地产产权登记 产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。 什么是住宅的全部产权、部分产权 全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。 拥有部分产权的住宅一般是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。  什么是所有权、占有权、使用权、收益权、处分权 (一）房屋的所有权 是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 （二）房屋的占有权 通常由所有权人（业主、房主）来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。比如，房屋出租时，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转让给非所有权人——房客来行使。这时，房屋所有权人并不因此而丧失对房屋的所有权。 （三）房屋的使用权 指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约。非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权。  （四）房屋的收益权 指房主收取房屋这项财产所产生的利益。比如，出租房屋，房主从房客处收取租金。比如，房客可利用租来的房屋从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。 （五） 房屋的处分权 表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用、继承、赠与对象。有时候处分权也与所有权分离。比如，房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。  （三）购房税费 购买商品房主要应缴纳哪些税费？如何缴纳 根据规定，购房者在购买一手商品房的过程中，主要应缴纳印花税。契税以及保险费、公证费、登记费等税费。 在签订合同时，应缴纳哪些税费 签订购房合同时，买卖双方均需要缴纳印花税。印花税是属于“行为税”，是对某些特定经济行为作为征税对象的税种。 ?印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.05%交纳，即 ?应纳税额=计税金额（购房合同协议