房地产开发业务流程、审批要求及会计处理.PDFVIP

2017 年 6 月 房地产开发业务流程、审批要求及会计处理 房地产财务分析宝典系列专题之一 专题报告 2017 年第**期 总第**期 理 工商企业二部 内容摘要 房地产行业研究团队 受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相 李宁 电话：010 比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发 邮箱：lining@ 普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现 方面具有其特殊性。 袁也 本文我们梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、 电话：010 邮件：yuanye@ 开发建设、销售（预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前 提条件，整理了各阶段的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的 王旋 市场环境下房企开发流程发生了哪些变化，为之后的房企会计科目分析、 电话：010 “明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。 邮件：wangxuan@ 市场部 电话：010 邮件：cs@ 中债资信是国内首家以采用投资人付费 营运模式为主的新型信用评级公司，以 “依托市场、植根市场、服务市场”为 经营理念，按照独立、客观、公正的原 则为客户提供评级等信用信息综合服 务。 公司网站： 电话：010 地址：北京市西城区金融大街 28 号院盈 泰中心 2 号楼 6 层 中债资信房地产开发业务流程及会计处理 一、概述 房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、 中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不 同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点 也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出 房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的 财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。 专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的 特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点；基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报 中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差 异；第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式 “明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出 揭示；第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利 能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。 本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结 转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实 债”模式分析、财务指标分析篇。 二、房地产企业开发流程 图 1 房地产企业开发流程及关键要素 资料来源：公开资料，中债资信整理 （一）土地获取阶段 1 中债资信房地产开发