2015年4月杭州楼市分析报告.PDF

2015 年4 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 2015 年4 月杭州楼市分析报告 浙报传媒地产研究院 一、 前言 3 月 30 日，央行、银监会、住建部、财政部、国家税务总局等部委同时发 出两枚重磅炸弹。 “二套房首付由六成降为四成，二手房营业税由5 年减为2 年。” 落实《政府工作报告》稳定住房消费，支持自住和改善性需求等房地产市场 政策。 由于政策的力度和速度超出预期，市场不出所料，成交量暴涨，价格基本平 稳。 整个救市政策仍然在不断地加强之中。 4 月19 日，央行大幅度降低存款准备金率1 个百分点。 随着政策的进一步出台，其中包括股市对楼市的传导性影响，人们对市场未 来的预期也在逐步改变之中。 部分改善性需求购房者已经被激活。四月改善性需求购房入市明显增加。 由于杭州商品房库存巨大，特别是已经拿地尚未开发和已开发尚未领取预售 证的潜在隐形供应量巨大，所以尽管四月商品房消化了11000 多套库存，但库存 水平并没有明显下降。 高去化，高库存并存的现象会在未来一段时间继续。 这也是制衡杭州房价短期不能大幅度上涨的重要原因。 大多数开发商借政策暖风大力促销。部分库存多年的老盘也推出特价房源促 销，这也使得四月杭州商品房价格均价平稳。 二手房复苏的力度丝毫不亚于商品房。 土地市场并未随房产市场复苏而复苏，开发商拿地仍较为谨慎。这是一个比 1 / 3 2015 年4 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 较正常的市场现象。通常市场复苏半年时间左右才向土地市场传导。 五月，如果不出意外，央行将会继续降息降准，阻止经济下行的财政和货币 政策将继续推出。 五月，杭州楼市如不出意外，四月的复苏局面将持续。 二、 主要数据 1. 商品房 （1）2015 年4 月，杭州市区(暂不含富阳区，下同)新建商品房成交 11353 套，环比上升78.0%。同比上升119.0%，成交量创历史同期新高。 其中，主城区成交4908 套，余杭区成交4567 套，萧山区成交1878 套。 （2）4 月杭州市区新建商品房成交均价15470 元/平方米，环比下跌 1.2%， 同比微涨0.6%。 其中，主城区成交均价21376元/平方米，余杭区成交均价10021元/平方米， 萧山区成交均价12548 元/平方米。 （3）4 月底杭州市区新建商品房可售房源仍达150725 套，未见明显下降。 其中，主城区71514 套，余杭区55443 套，萧山区23768 套。 市区商品住宅140 方以上户型库存压力较大，月均以4 月的成交速度消化需 近17 个月。 2. 土地 （1）2015 年4 月，杭州市区共成交土地6 宗，成交总面积8.8 公顷（折合 131.6 亩），总可建面积16.6 万方，总成交额14.5 亿元，环比上升61.8%。 （2）4 月，杭州市区成交三宅三商，成交总金额14.5 亿元。其中住宅部分 的成交金额为12.6 亿元，商地成交总额1.9 亿元。住宅成交总额占市区的87%。 （3）2015年5月，杭州市区计划推出6宗地块，地块总出让面积13.6万方， 总体量32.7万方，总起价14.0亿元。 2 / 3 2015 年4 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 3. 二手房 （1）2015 年4 月，杭州主城区二手房成交4953 套,再创2013 年3 月以来 新高。环比2015 年3 月3355 套大幅增长47.6%，同比2014 年4 月1914 套增长 158.8%。90 平方米以下户型成交超6 成。 （2）2015 年4 月，杭州主城区二手房成交均价19268 元/平方米，创2014 年以来新高。环比3 月上涨1.3%，同比