酒店管理专业作业——市场营销设计之米兰春天.pptVIP

米兰春天 09旅游（2）班 吴应兰 200916192038 目录 集团简介 楼盘环境 米兰产品定位 米兰特色 市场 定价策略 开盘 * 分析 1、米兰春天在定价时考虑了哪些因素？ 2、米兰春天的基本定价策略是什么？ 3、米兰春天在定价时采用了哪些技巧？ 4、分析 “置业大使卡”和“VIP认筹游戏”的 作用 5、浅析米兰春天定价的成功之处 * 集团简介 1992年成立于广州的利海集团，是一家以房地产开发为核心业务、集土地整理和城市运营、酒店式物业服务、资产营运为一体的国家一级资质房地产运营集团。自02年以来，该集团在扎根广州的基础上，开始延展到全国各地。先后在广州，南宁，长沙，郑州，青岛，贵阳等十余座城市开发了君林天下系列、托斯卡纳系列、米兰春天系列、亚洲国际等多个高品质楼盘。并获得“中国名企”、“2009年度中国广州房地产企业综合实力10强”、“最具影响力绿色地产品牌”、“2009年度最佳人居环境绿色地产品牌奖”等荣誉。2008年，利海集团在贵阳白云南湖新区投资开发“米兰春天”居住小区。 * 楼盘环境 贵阳白云南湖新区因350亩南湖而得名，位于白云新城核心地段，背靠环城林带，是政府在大金阳建设的基础上规划出来的高端住宅板块。板块内有中天托斯卡纳、南湖丽水铭城、南浮宫等以别墅、花园洋房为主的众多高档楼盘区，逐渐成为贵阳乃至整个贵州别墅项目和高端物业形态最为集中的区域。由于身处政府规划中 “四路一中心”的核心地带。东临云峰大道、西临西北环线，更有已经开通的贵金线以及北京西路这两条城市高速线，交通纵横通达。毗邻白云区商业中心，距贵阳中心城区仅20分钟车程，距金阳市政府和核心商圈5分钟车程。除了高端别墅项目以外，周边还有适宜大众消费群体的恒大绿洲、南窗雅舍、南湖郡、盛世华庭、南湖观邸等大型楼盘。 * 米兰春天的产品定位 利海集团在贵阳开发的“米兰春天”洋房小区，明确提出“意大利风情小镇” 形象定位， 采用小区→居住组团→院落的结构模式，生动了人、景观环境、建筑三者的关系。 以自然绿色生态、异域风情生活为规划理念，强化绿地景观，力求做到“户户有景”，从规划布局、建筑选材、绿化景观到物业管理的系统等等，都是环保而且高效的。把一种惬意、闲适、舒缓优雅的生活方式通过精致细节融入生活，建筑风格上尖尖的钟楼，红红的瓦片，颇有意式风情。一期楼盘共17栋，由6层、7层的意大利风情的低密度多层花园洋房组成，住宅面积约6.5万㎡，商业面积约9000㎡，容积率低至1.29，绿化率35%。，其建筑风格为意大利风情小镇（见图），并配套有小学和两所幼儿园、风情商业街、风情会所、游泳池。道路结构与交通系统实现人车分流，一户一车位。 * 米兰春天的特色 与贵阳市同期推出的楼盘相比，具有几个独特的卖点：一是贵阳市内的花园洋房普遍为100㎡以上的户型，总价都比较偏高。而米兰春天推出的一期楼盘中，65%为80-90㎡户型的洋房，对于偏好洋房的首次置业的年轻购房者来说，是一个不错的选择；二是其周边环境优雅，清静，且多为别墅、花园洋房为主的高端住宅，与米兰春天独特的意大利风情建筑和谐一体，非常吸引购房者眼球；三是其内部户形结构精巧细腻、私密性好、紧凑舒适，并附赠了阳光地下室、天台花园、清风露台、前后花园、顶层阁楼等多种超值空间，部分户型使用率达到200%。 * 市场 进入4月份，金阳地区的楼盘均价基本保持在4000左右。其中，高层电梯住宅价格每平方米约在3800－4500元，小高层（7层及以下）住宅价格每平方米在4300元以上，米兰春天周边的独橦别墅、花园洋房约在5000－8000元。 * 定价策略 米兰春天设计了一个认筹VIP的游戏，短短1个月，米兰春天售出VIP认购卡700余张，数量上远远超过其一期开盘推出的240套，当然，这其中有大量购买多张VIP认购卡的客户，多数有意向的订房者认购了3－6张不等的VIP卡，并通过各种渠道打探开盘价格。但其价格始终却是“千呼万唤不出来” * 开盘 5月1日，利海米兰春天正式盛大开盘，叫号开始了，销售大厅立刻骚动起来，急切的人群生怕自己心仪的房子被抢走，紧张的情绪笼罩在他们脸上。“啪啪啪”直线飘红的销控表让人群再次沸腾，场面一度失控。开盘当天，米兰春天推出的240套即成交210套，创造了90%房源开盘即抢购一空的热销现象。 * * 1、米兰春天在定价时考虑了哪些 因素？ 米兰春天在定价时主要考虑了成本因素，市场因素，国家价格政策因素和消费者心理因素。其中主要是消费者的心理因素，消费者在购买商品时有实惠心理，自尊心理，求廉心理，求美心理，面对现在政府对房价的控制，米兰春天充分掌握消费者心态，严格制度房价 * 2、 米兰春天的基本定价策略是 什么？ 米兰春天在基本定价时采用了产品组合定价策略。根