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1、按照开发形式进行分类 （1）.商业街商铺; （2）.市场类商铺 ; （3）.社区商铺 ; （4）.住宅底层商铺; （5）.百货商场、购物中心商铺; （6）.商务楼、写字楼商铺; （7）.交通设施商铺 2、按座落位置分 （1）.市中心区商业; （2）.居住区附近及其他市区商业; （3）.交通枢纽附近商业; （4）.市郊商业 3、按规模分 （1）.大型—建筑面积过万平米； （2）.中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。 战略集团概念： 按照波特的定义，战略集团是指由某一行业中在某些战略变量上相同或相似的公司所组成的集合体。 3）Barney和Hoskisson1990)认为移动壁垒概念自从提出以来，对于如何在具体的产业中分离出移动壁垒并没有很好的方法。 为了找出一个产业内的移动壁垒，战略集团研究者们接受了这样一个逻辑：首先在一个产业中界定出战略变量，其次对战略变量进行聚类以产生战略集团，再次分析集团之间的业绩差异，如果业绩差异存在，那么用于界定战略集团的战略变量也就作为移动壁垒。也就是说，战略集团研究者们将所观察到的战略集团成员和企业业绩之间的联系作为移动壁垒存在的证据。 Barney和Hoskisson(1990)认为这样一种逻辑实际上是不严谨的，因为如果战略变量和聚类方法选择的不同，有可能在同一个产业产生不同的战略集团，并且战略集团之间都存在业绩差异。这时，对该产业的移动壁垒是什么就没有统一的答案。 现有市场上可能的替代品的影响甚微. 1.办公 －－市中心工业厂房改造为创意办公园区. 虚拟办公 2.酒店 －－家庭旅馆（住宅） 3.零售商业－－沿街住宅底层改街铺 替代品 一.土地供应商 地方政府是土地的供应商，因其对土地出让的垄断性，使得地方 政府在土地供应上拥有很强的话语权，决定着土地供应的数量和 节奏。 二、金融机构 三.建造过程产品/服务提供商 国外品牌集中度较高，有较强话语权，能够维持一定行业利润； 国内品牌整体比较分散，很难拥有话语权，多为低价竞争。 供货商 设计服务商 承建商 五力分析-----供应商的作用力 五力分析-----供应商的作用力 五力分析-----供应商的作用力 中国商业地产 战略集团分析 战略集团分析 战略集团分析 战略集团分析 战略集团分析 战略集团分析 战略集团分析 1）McGee和Thomas(1986)指出战略集团研究中的以下不足：(1)对用于界定战略集团的战略变量的选择随意性比较大，并且没有统一的选择标准；(2) 多数研究在时间上只涉及到一个点，属于静态研究。 2）Barney和Hoskisson(1990)发现了战略集团研究所采用的两个关键的理论论断仍然需要继续证明 。这两个理论论断分别是战略集团存在和他们(至少在一定程度上)对企业业绩具有影响。 对于第一个论断，即战略集团的存在还没有得到证明，他们认为像Hunt(1972)、Porter(1979)和其他研究者所证明的产业内部企业之间存在差异仅仅是战略集团存在的必要条件，而不是充分条件。战略集团理论不仅需要在一个产业内企业之间存在差异，而且也需要在一个产业内有一系列企业执行相似的战略。 战略集团分析 战略集团分析 战略集团理论争议和缺陷 中国主要商业地产品牌 主要商业地产公司所涉及业态数量与2009年营收分布 主要商业地产公司所涉及业态数量与网络布局分布 　 　 ○ 　 　 △ 　 △ ○ △ 上海陆家嘴 淮海路中环广场、陆家嘴国金中心 　 　 　 　 　 　 ○ ○ ○ 新鸿基 上海港汇广场、恒隆广场 　 　 　 　 　 　 △ ○ ○ 恒隆 海逸酒店、东莞高尔夫球会、力宝广场、梅陇镇广场、青岛太平洋中心、屈臣氏、嘉里不夜城 ○ 　 　 　 △ △ ○ ○ ○ 和记黄埔/长江实业 苏州九龙仓—国际金融中心、香港海港城、时代广场、马可波罗酒店 ○ 　 　 　 　 　 △ ○ ○ 九龙仓 宝龙城市广场 △ 　 △ △ △ △ 　 　 △ 宝龙 上海新天地、创智天地、西湖天地、重庆天地、大连天地 　 ○ 　 ○ 　 　 △ △ 　 瑞安 欢乐谷、世界之窗、深圳OCT-LOFT华侨城创意文化园、深圳汉唐大厦、上海华侨城都灵广场、威尼斯酒店、城市客栈 　 △ 　 △ 　 ○ △ △ 　 华侨城 购物中心 创意园 专业市场 商业街 文化娱乐 旅游度假 酒店 写字楼 商场 　 代