凤凰名品前期策略汇报方案.ppt

河北辰翔地产顾问 凤凰名品 --前期策略汇报方案 认识宁晋 宁晋是一座有着千年历史的古城，素有凤凰城之美誉，县城建成区面积已达17平方公里，城区常住人口16.2万，城区道路总里程75公里，公共绿地面积116.6万平方米，绿化覆盖率37.1%，城镇化率39.5％。相继被评为“河北省环境优美县城”，河北省宜居城市建设“燕赵杯”扩权县组金奖和“城镇化建设先进县市”等荣誉称号。 2009年全县生产总值完成138.8亿元，全部财政收入完成10.066亿元，全社会固定资产投资完成101亿元，同比增长44.2%，增幅为“十一五”以来最高。 经济实力决定客群的购买实力，前面分析得出宁晋县是一个综合经济实力较强的县。 但是通过进一步的市场调研发现，大多特色行业、商业等集中在下属富裕乡镇，而这些人置业则首选周边城市，如石家庄、邢台等，这在某种程度上造成项目部分客群的流失 经济与购买力 宁晋经济收入和购买力分析 宁晋经济支柱产业为第一、第二产业。第二产业对经济拉动很重要，比重也很高 宁晋有很好的商业氛围，商业发展前景很广阔 宁晋县总体实位于邢台前例，消费水平也同样超前 由于工业的兴起，第二产业的消费能力很强。在宁晋，他是购房的主力军团。 第一产业都是农村人，有消费能力，可是力量不大。在消费占有比例不高。 项目情况 项目目标 项目发展战略： * * 谨呈：宁晋中鸿房地产开发有限公司 呈报：河北辰翔地产经纪有限公司 第一章： 了解宁晋 第一产业 第二产业 第三产业 河北的农业大县 电力产业 新能源产业 纺织产业 无 有一定购买力 购买力力很强 有购房能力和需求 购房能力和需求很大 第二章： 开发与营销思路 现在项目地块已经展现 项目平地过程以结束 对下一步工作奠定了基础 但是项目其他形象还有待提高 目标 速度：快速销 售、快速回款、 快速建设 品牌：实现 公司品牌、项 目品牌 利润：实现利润、 价值最大化 形象：树立项目和 公司的双重形象 目标解读 目标 速度： 我们要提三个 快速，第一是 要以最快速回 款，保证开发。 第二快速进入 快速销售，占 领销售先机。 第三快速做出 形象。得到人 们认识可。（ 宁晋人认可现 房） 品牌： 我们要做俩个品 牌塑造。一个是 项目品牌，实现 名盘、优盘推动 销售。第二是公 司品牌，塑造公 司品牌首先促进 项目销售。同时 为公司将来开发 提供市场美誉度。 利润： 这是我们最关注 的一个事情。利 润是建立在营销、 包装等之上的一 个过程。我们以 速度、品牌、形 象三个点支撑更 多收益。达到利 润最大化。 形象： 一个好的产品一 定要有一个好的 形象，同时存在 于项目开发过程 的每个角落。我 公司将会在、营 销和人员中注重 项目和公司形象。 为项目能更好的 展开提出形象要 求 现行市场价格 三个不同业态价格差距不大，内商不足住宅的两倍。人们对内商的认可程度还很低 国家政策频出，宁晋市场也有一定波动，但影响不大 由于宁晋房价还比较低，在国家政策下还会有波动上涨 进入市场 以商带住：现在宁晋商业项目不多，可以做大商业项目比 较少，而我们商业可以撼动全城。以商业的热 烈氛围做住宅推广。 以外带内：在宁晋，外商价格远远高过内商，为让内商高 价、快销，我们需要外商带动内商的销售和品 质提升。 以地段带发展：我们项目位于县城中心，有得天独厚的 发展机遇。以地段的优势带动商业发展。 以特色带机遇：商业发展不能没有特色，特别是商业项 目，需要有自己的东西来吸引客户，同 样，我们也需要做出特色项目，吸引人 们的目光。 我们的利润 商业部分----我项目的利润增长点: 因为目 标群体对住宅价格的敏 感度比商业高，住宅比竞争对手高200-300元/㎡客户会不乐意接受，而商业则可以 有500-1000元/㎡价格差的心理承受能力。商业可以从地段、经营业态、和包装上大 伏提升。不管是产品质量，产品可塑性和产品的增长点，都能在我们运作中达到相 当高度。 从开发思路上，高层销售价格略高于住宅价格，通过产品优势或价格优势来增 加项目人气。以商业的高速快速营销