北京西三环六里桥附近房地产市调报告一2010年8月版.docVIP

第三区项目市调分析报告 一：项目概况 （一）地理位置 西二环外，宣武区广外马连道胡同，广安门外大街以南，丽泽路以北。 （二）交通情况 步行至地铁9号线六里桥站约20分钟，周边有46路；609路；45路；414路；6路、42路、57路、109路。 （三）周边配套 家乐福、百安居、华联商场、F6KTV、天使食府、全聚德、毛家菜馆、苏宁电器、大中电器、肯德基、麦当劳等。 二：项目详情 开发商及认知度：北京轻工房地产开发有限公司，目前在北京开发的项目仅第三区一项。 占地面积：9.4万平方米 总建筑面积：24万平方米 建筑类型：板楼、塔楼 在售楼座：仅1-3号办公楼一栋尾盘 存量：每层10套，共18层，共160套，已售133套，还剩27套。剩余房产45%为35平米左右，30%85平米左右，25%120平米左右。 潜在开发量：未知 户型分析： 主要户型为35平米的小户型，约占一半左右。85平米和120平米户型各占四分之一左右。 楼高及层高：LOFT 5.48米（售罄，仅顶楼少量），公寓2.9米层高。 物业类型：酒店/商住公寓/商业街，服务式公寓以酒店式模式管理。 装修情况：精装修，装修标准为4000元。 产权年限：50年 项目配套：无 车位配比：1:1 工程进度：未知 小区环境：绿化率41.42%，景观水系。 周边环境：该项目位于马连道胡同1号，毗邻马连道茶叶市场。 销售状态：前期尾盘，8月底开新盘。 销售价格：34000-35000 促销活动及折扣：一万抵十五万，按活动算约95折，折扣后价格32000。 三：客户情况分析 客户群体较为复杂，自住比例70%左右，投资比例30%左右。据置业顾问介绍，许多在马连道经商的商家在此置业。该项目小户型居多，45平米以下户型占项目三分之一以上，现剩余项目多为90平米和140平米。 四：项目SWOT分析 S 地理优势： 项目位于西三环内，靠近城区繁华地段。 周边环境优势： 项目位于马连道胡同1号，周边噪音较小。 产业优势： 该项目南侧丽泽路规划为丽泽商务区，马连道规划为CPD（中央采购区）该项目可吸引大量商户住宿、置业、经营。 交通优势： 交通方便，有40余条公交线路经过六里桥，并将于2012年连通地铁9号线和10号线。 小区优势： 小区整体规模基本形成，园林景观，水系环绕，小区内部环境较好。 W 交通： 距离地铁站较远。 环境： 周边环境整体档次不高，配套较少，有待进一步开发。小区南侧环境较差，对小区整体效果有一定影响。 O 新货供应： 2010年八月底将新开120套。 周边发展潜力： 六里桥CPD规划以来，发展迅速，周边楼盘销售火爆，区域建设已经初具规模，马连道商户仍有较大的购房潜力与需求。 刚性需求爆发： 自2010年年初政府宏观调控颁布“国十一条”半年以来，投资需求和自主需求均被抑制，在这段时间内积攒了大量刚性需求。适当的定位是更好的迎合刚性需求的关键。 T 周边情况： 优盘距离第三区较近，计划于9月开盘，将对第三区形成较大的竞争压力。 政府宏观调控走向： 2010年年初政府宏观调控以来，住宅市场受到较大影响，京城大多数项目房价止步不前，少数项目略有下调。整体房市基本处于有价无市状态。政府宏观调控的方向和力度将较大程度上影响房地产市场的发展。 五：小结 第三区闹中取静的地理位置、适中的价格定位、较好的小区的整体规划设计是其吸引客户群的主要原因。第三区位于宣武区马连道南端，距离广安门外大街不到一千米，属于西二环外的较好地段。第三区分为商业和住宅两个部分，中间有道路隔开。该项目主要为35平米左右的小户型，针对马连道低端商圈的基本状况，能够吸引附近的商户在此自住、出租或投资。该项目近期推出促销力度较大的一万抵十五万活动，按活动算约为95折，折扣后均价在32000左右。预计该活动能够吸引部分刚性需求客户前来置业。 红山世家市调分析报告 一：项目概况 地理位置 宣武区广安门外大街305号，广安门外大街以北。 （二）交通情况 1号线木樨地站、2号线长椿街站、7号线广外大街站、9号线西客站站,地铁2号线长椿街站B口出换乘38路,477路到广外甘石桥站. （三）周边配套 教育配套：社区内部规划有北京小学分校及北京小学附属幼儿园 　　幼儿园：樱桃园幼儿园、实验幼儿园、第四幼儿园、三义里一幼、马连道幼儿园 　　小学：北京小学、北京育才学校、北京红莲小学、回民小学、北京剑桥英才小学； 　　中学：第十五中学、第四十三中学、第六十六中学、北京师范大学附属中学、第十四中学 　　大学：北京外交学院、首都师范大学、北京公安大学、中央音乐学院、首都医科大学 　　商超：华联商场；大中电器；苏宁电器；百盛购物中心；sogo崇光百货；复兴商业城； 家乐福超市、物美超市、百安居超市等； 　　银行：工行、建行