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辅导内容： 应用剩余法估价的例题解析 一、2000年试卷中采用剩余法估价的题目解析 题目：（出自2000年土地估价理论与方法试卷计算题的第4小题） 某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。 若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值。 （一）审题 1、明确题目的要求：地价、费用、利润率已知，求与总建筑面积有关的容积率，而总建筑面积又直接影响不动产总价。 2、明确题目给出的条件，弄清关键数据的真实内涵。 （二）方法选择与解题思路 1、方法选择：本题属房地产开发项目投资分析问题，表面看是计算最低容积率，实际上是考察剩余法的另一种应用。 2、基本思路：从剩余法基本公式出发，应该考虑采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即先设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等；然后将计算结果和地价代入基本公式，得到一个含未知数x的方程，求解后即可。 （三）公式与计算步骤 1、适用公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润 2、计算步骤（1）选择计算方法，适用剩余法（2）计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑面积为2000x平方米3800元/平方米×2000x平方米=760x（万元）（3）计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平方米×2000x平方米=300x（万元）（4）计算利息，注意计算项目、计算基础与复利时间地价利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（万元）建筑费、专业费等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（万元）（5）计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60 x（万元）（6）计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80 x（万元）（7）代入公式进行计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0。 （四）难点与常见错误 1、解题过程中应先设最低容积率x；2、用设定的未知数计算出不动产总价，如果给出房屋租金，可用收益还原法计算不动产总价；3、利息的复利时期以及利息、销售税费和利润的计算基础。 二、2002年试卷中采用剩余法估价的题目解析 题目：（出自2002年土地估价实务计算题的第2小题）? 企业甲拥有一宗面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企业甲拟将该地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段类似综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价4500元/平方米，工程建筑费及专业费综合楼为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经双方协商，乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。 （一）审题1、明确题目要求：本题有两问，其中求取土地价格是关键，也是下一步计算的基础。2、明确题目给出的条件，弄清关键数据的真实内涵，构思解题方法。 （二）方法选择与解题思路1、方法选择：本题给出了有关房地产售价和费用等资料，明显可用剩余法。2、基本思路：（1）宗地地价计算思路。第一步，计算项目总开发价值；第二步，分步计算建筑费及专业费、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到待估宗地总价；第四步，用宗地总价除以土地总面积得到单位地价。（2）甲方应得公寓面积计算思路。首先明确以地换房、等价交换的思路，价格标准采用双方约定价格。具体计算时，先按约定价格计算甲方所得综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，得到甲方应得公寓总价，再除以公寓约定单价，就可得到甲方应得公寓面积。