水映加州市场竞争项目分析2010.pptVIP

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 水映加州市场竞争项目分析 湖南中原事业五部 HunNan.07.2010 湘江一号 湘江一号为长沙高档别墅项目之一，整体容积率为1.34，产品为独栋、双拼、叠加及高层，项目别墅产品打造依山而建，但因产品面积大、及现代风格不被长沙客户所接受 湘江一号 位置：长沙芙蓉北路 容积率：1.34 景观资源利用：湘江壹号依山而建，利用地势建造山地别墅，尤其是二期规划鹅羊山独栋群，将会呈现山地独栋之特性，但湘江一号风格问题较为严重，着力打造的现在别墅风格在长沙客户接受度较低，因此销售速度缓慢 一期开发 二期开发 湘江一号 湘江一号规划三大部分，东部商务组团主要为城市功能配套，中部组团和北部组团为低密度住宅区西北部组团和南部组团为高层住宅区 项目总体功能的分布为三个部分：东部商务组团主要为城市功能配套，产品类型包括五星级酒店、SOHO办公、小户型公寓、配套商业等 中部组团和北部组团为低密度住宅区，结合中央保留的山地公园和现状地形，依山就势布置赖特式现代风格独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅等不同类型的产品 西北部组团和南部组团为高层住宅区 市政路从项目中间穿过 项目东北部大片墓地 N 商务组团 低密度组团 高层组团 鹅羊山独栋 已开发 江景被后期高层遮挡 市政路 市政路 墓地 墓地 湘江一号 对面就是阴宅，敢住么 创远开发商，没有别墅开发经验，曾开发创远景园、创远花园、枫林绿洲（经济适用房），湘江壹号之前没有开发过任何高档项目； 市政道路横穿项目地块，未来存在安全隐患及噪音； 项目外立面颜色过于深沉，整体外观效果颇有农民房气质； 小区各类物业杂乱，不能保证安小区未来居住人群素质； 项目东北部大片墓地，风水上阴阳住宅不可同在一地； 所谓江景别墅，被后期高层遮挡视野 堤亚纳湾 堤亚纳湾为长沙新兴别墅楼盘，综合容积率1.1产品以联排双拼小高层高层，目前推出联排双拼产品，主要以水景为主，着力打造水岸别墅 联排286㎡、双拼520、叠拼229-305㎡ 产品 沙河实业 开发商 一期500余套 套数 联排6000 双拼30000 价格 未定 物管费用 625098 占地面积 会所、小学、幼儿园、湖景 自身配套 43% 绿化率 1.11 容积率 827313 建筑面积 堤亚纳湾 项目名称 堤亚纳湾领二环路，门口大货车众多，车速极快，入口环境极差 园林景观打造，原生态湖景，周边景观资源丰富项目拥有23万平米天然活水湖泊楚家湖；处于两带（湘江风光带、捞刀河风光带）之间，周边有月湖公园、秀峰公园 整体规模大，内部配套完善项目配置双会所、室内游泳馆、羽毛球、健身中心、坡地网球场、酒店式公寓及幼儿园至中学等教育配套 二环路，门口大货车众多，车速极快，入口环境极差 堤亚纳湾 沙河实业，没有别墅开发经验，； 二环车速快、污染大噪音高，居住区域人口复杂，周边全是农民房和田地； 项目细节打造极差，如：内部商业街完全不注意细节； 花园面积极小，花园平均赠送约100㎡左右，湖景联排仅赠送约30㎡露台； 沿湖而建，湿度极大，连样板房一层都出现墙体发霉，蚊子等昆虫较多； 双拼别墅太贵，30000元/㎡不值 很潮湿，污染大 金科 独栋1200万/套 联排220-340万/套 40 　1.06 31　 东方 大院 和记黄埔 联排6000 双拼8000 69 1.2 55 盈峰 翠邸 碧桂园 独栋7000-9000 96 0.55 179　 威尼 斯城 发展商 目前价额 建筑面积 （万㎡） 容积率 占地面积 （万㎡） 项目 本案 湘江壹号 东方大院 堤亚纳湾 盈峰翠邸 威尼斯城 次级竞争对手 目前项目次级竞争项目为：盈峰翠邸、威尼斯城、东方大院三个项目 市政路从湖中及地块穿过 　31万㎡ 占地（㎡） 联排9500元/㎡ 均价（元/ ㎡) 别墅、洋房　 建筑类型 3元/㎡ 物管费 金科物管 物业管理 岳麓区尖山村 地址 金科地产 开发商 广场/游泳池/会所/商业 配套 2009年8月8日 开盘日期 　50% 绿化率 　1 容积率 　41万 ㎡ 建面（㎡） 东方大院 列队式排布不是别墅应该做的，如同中式风格排屋，没有档次感 中式风格的不是很喜欢，以后要是搞装修会很不方便，酸雨容