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“实创现代城”市场调查报告 一、我国房地产业的总体发展趋势及影响房地产市场发展的宏观政策因素 我国房地产业的总体发展水平及未来趋势 近几年来，国家深化住房制度改革，推出住房分配货币化政策，鼓励城镇居民住房消费，极大地推动了房地产业的迅速发展，成为拉动国内需求的支柱性产业。根据国家统计局的数据显示，2002年1至9月，全国商品房竣工面积为11342.1万平方米，同比增长26.4%，销售面积11129.1万平方米，同比增长24%，房价在经历了2001年的“升温”之后又创新高。尽管在一些地区存在诸如房地产开发投资增长过快，高档商品房比例过大而使市场供求结构失衡，房价虚高、上涨过快而超过老百姓的承受力，房地产开发的高利润吸引各种资金进入而使行业风险逐步积聚，个人住房贷款按揭比例过高而加大了银行风险等问题，但总体而言这些只是发展中的问题，行业与市场的总体状况是好的。在强化宏观调控、建立产业发展的新秩序的大环境下，产品定位准、品质好的房地产品牌企业将充分领略2003年健康、繁荣的中国房地产市场的春天。 有权威人士表示，不仅2003年，甚至在更长时期（今后20年）内我国房地产业和房地产市场仍将保持兴旺的局面。首先，全面建设小康社会的目标的提出与实施，给房地产业的发展奠定了很好的基础。随着住房制度改革的深化和人民收入的不断提高，百姓的住房需求将进一步激发，房地产市场也将不断扩大。同时，在我国城镇化的快速进程中，也必然带来房地产的巨大需求。城镇化意味着城镇人口的大量增加，目前我国只有38%的人居住在城市，如果今后每年有1%的人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城镇居民住房面积提升所带来的市场需求。第三，未来中国百姓从“居者有其屋”到“居者优其屋”的转变过程中，百姓住房面积的扩大，住宅环境的改善，住宅性能、品质的进一步提升及百姓消费结构的优化升级，使支撑房地产业发展的基础十分牢固，百姓住房消费的提升必然对房地产带来更大的需求。可以说，我国的房地产业正面临难得的历史机遇。 影响房地产市场发展的宏观政策因素 影响房地产行业与市场的宏观因素很多，诸如人口（如规模与聚集程度）、政治、经济、法律、社会和文化等。就当前的状况看，以下三个方面的政策异动更值得注意，即国有土地使用权转让制度的改变，包括公积金、货币化分配、廉租住房在内的住房保障体系的建立，以及央行对房地产行业信贷政策的调整，它们对房地产行业和市场的影响更直接而重大。 实行土地供应年度计划控制，落实土地储备制度，采取拍卖、竞标等方式出让土地使用权，这种新的土地使用权转让制度已于去年在兰州推行，其直接后果是加大了开发商的土地成本。而在此之前获得土地的开发商则在土地成本上有着一定的优势。本案正是如此，相对于本案的一个主要竞争楼盘——曦华源每亩110万元的土地价格，成本优势十分明显。 如果住房保障体系能较快建立，对商品住宅的需求将有效放大，尤其对本案而言，放宽或取消对住房公积金、住房补贴的使用限制具有更大的现实意义，因为本案所处的安宁区是一个科教文化区，大中专院校、科研机构众多，教育与科研等事业单位和政府的工作人员是安宁区最主要的具有购买能力的潜在消费群体。 鉴于2002年一些城市和地区存在的存在诸如房地产开发投资增长过快，高档商品房比例过大而使市场供求结构失衡，房价虚高、上涨过快而超过老百姓的承受力，房地产开发的高利润吸引各种资金进入而使行业风险逐步积聚，个人住房贷款按揭比例过高而加大了银行风险等问题，为了降低楼市风险，央行拟对房贷政策进行调整。到目前为止，新的房贷政策尚未出台。据传住房按揭比例将由现在的最高8成降至5成、取消原先购房贷款的利率优惠、参照香港地区一些银行的做法实行现房贷款即取消期房按揭等等，其中的任一项调整若都如传闻所言，都 将对房地产业带来巨大的冲击。如果降低按揭比例，这无疑将提高消费者购房的门槛，而购房贷款利率优惠的取消也将增大购房者的经济负担，对于住房的有效需求产生消极影响。若实行现房贷款，将增大开发商的成本和风险，推动房价进一步上涨，从而可能抑制市场需求和购买力。如果在建楼盘已经按现行房贷政策与银行签订了相应的房贷服务协议，一般而言，根据“不溯及既往”的原则，就可以避免相应的风险，甚至还能因此增加楼盘的卖点。 我们必须密切关注并把握上述几个方面的政策变化，适时调整本案的营销和推广策略。 二、兰州市房地产概况 除前述的推动我国房地产业持续兴旺的三个基本因素外，西部大开发战略的实施和兰州市独特的经济与地理区位（交通枢纽、商贸中心、工业重地及甘肃的政治、经济与文化中心）使兰州的房地产业面临千载难逢的历史发展机遇。但在机遇面前，也存在诸多需要重视的问题。 1、兰州市房地产市场发展的基本态势 从商品房建设的情况看，兰州市已连续五年（1998-2002）施工面积保持在250万平方米以上，