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经济研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/经济快评 宏观经济 宏观快评 2014 年11 月25 日 [Table_Title] 等来了降息，别忘了棚改 证券分析师： 钟正生 010zhongzs@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0930513030002 证券分析师： 林虎 010linhu@ 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980514070005 联系人： 陶川 010taochuan@ 中国经济： 上周末央行出乎意料的降息给房地产市场打了一针强心剂，今天房地产板块股票全线飘红折射了市场久违的热情和 期许。我们一直强调，明年货币端的稳增长会“两条腿走路”，指向的都是房地产投资。也正因此，我们对明年中国 房地产市场的表现一直不是那么悲观。在这两条腿中，首先对冲商业地产投资可能的下滑的，正是央行借道国开行 进行的棚户区改造，而这是今年已经如火如荼地开展了的。所以，了解不同棚户区改造模式的特征及利弊，对于我 们把握明年宏观调控的“准财政”一枝是颇有裨益的。 通过比较我国四个地区或城市的棚户区改造模式，我们认为辽宁作为全国范围内最早推行棚户区改造的地区，改造 模式发展最为成熟，取得成绩最为显著，会在全国范围内大面积地推广和复制。鉴于明年房地产仍是中国经济最大 的调整风险，而财政政策发力的空间依然不会很大，央行除了在常规货币政策上做文章外，借道国开行定向支持棚 户区改造，就成为托底房地产投资进而托底中国经济的必然之举。 典型棚改模式比较 我国棚户区改造大体可以分为 3 个时段：2008 年-2012 年，完成棚户区改造 1260 万套；2013 年-2017 年，计划改造 1000 万户，基本完成成片棚户区的改造；2018 年-2020 年，再完成 1000 万户，累计完成3260 万户。这意味着我国 拟用13 年时间解决约1亿人的忧居问题。在各地改造棚户区的过程中，逐渐形成了一些较为典型的改造模式：辽宁 模式、徐州模式、枣庄模式和西安模式（表1 ）。 表 1 典型地区棚户区改造模式一览表 改造城市（地区） 改造模式 融资渠道 土地划拨政策 进展情况 以商补住的土地划拨政策：将棚 棚户区改造2910 万平方米，建设回 “政府+市场+社会”的融资模式 ，通过 政府主导与市场运作 改安臵住房用地纳入土地供应计 迁楼4402 万平方米，改善了70.6 辽宁省 “市场运作、政府兜底”方式解决资金问 结合 划优先安排，并采取土地划拨和 万户211 万棚户区居民的居住条 题 出让相结合的供应方式 件，目前棚户区改造已基本完成 与国开行合作创立了“拆建合一、动 “一个着力、五个结 土地出让收益封闭运作，在申报年度 态抵押、项目土地出让金定向返还棚 预计到2017 年，徐州市的棚户区改 徐州 合”总体思路，坚持以 用地指标时棚户区改造项目单独列 改成本”的融资机制，将棚改与房地 造将基本完成 市场化为导向 出，简化