房地产经营管理第五章 房地产价格评估【企业经营管理推荐】.pptVIP

房地产经营管理第五章 房地产价格评估【企业经营管理推荐】.ppt

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房地产经营管理第五章 房地产价格评估【企业经营管理推荐】.ppt

房地产经营管理 21世纪房地产系列教材 北京市高等教育精品教材立项项目 房地产经营管理 主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤 中国人民大学出版社 第五章 房地产价格评估 5.1 房地产估价概述 5.11房地产估价的概念 房地产估价是专业房地产估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格的因素基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格(或价值)进行估算和判定的活动。 5.1.2 房地产估价原则 1.合法原则 2.最佳使用原则 3.替代原则 4.估价时点原则 5.1 房地产估价概述 5.1.3 房地产估价程序 1.明确估价基本事项 2.拟定估价项目的工作方案 3.搜集估价所需资料 4.实地勘察估价对象 5.进行最佳利用分析 6.选定估价方法并进行估算 7.选定估价结果 8.撰写估价报告 9.估价资料归档 5.1 房地产估价概述 5.1.4 价值思想对房地产价值及估价理论发展的影响 影响 1.价值思想概观 2.20世纪以来西方房地产价值理论的发展 3.现代估价理论的形成 4 价值类型 5.2 成本法 5.2.1 成本法基本理论 基本原理 成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是:一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。即: MV=LV+IV 式中,MV是市场价格;LV是土地价格;IV是改良物残余价值。IV可分成重置成本RCN(即建一同等功能建筑物的成本和)折旧D两部分。上述公式可表示为: MV=LV+(RCN — D) 5.2 成本法 5.2.1 成本法基本理论 成本法估价步骤 (1)搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。 (2)估算土地价格。 (3)估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本。 (4)估算建筑改良物的折旧。 (5)估算附属改良物的重置成本及折旧。 (6)求出房地产价格。 5.2 成本法 5.2.2 重置成本估算 1、成本类型及构成 2、重置或重建成本估算方法 (1)工料测量法 (2)分部分项法 (3)单位比较法 (4)指数调整法 3、土地(重置)价格估算 5.2 成本法 5.2.3 折旧的估算 1.折旧原因 折旧也可以称为贬值,它有三个主要原因:实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。 2.折旧的估算 (1)按照直线折旧法,建筑物的折旧额等于(C-S)t/N 。(2)按照双倍余额递减折旧法,建筑物的折旧额等于C-C(1-2/N)t。(3)按照成新折扣法,建筑物的折旧额等于C(1-q)。 5.3 市场比较法 5.3.1 市场比较法基本理论 市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等,它是将估价对象房地产,与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较,通过对交易实例的价格进行适当修正,以此估算出估价对象的市场价值的方法。 在房地产市场发育程度较好,交易实例资料比较丰富的地区,市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外,还可用于其他评估方法中有关参数的求取。 5.3 市场比较法 5.3.2 市场比较法估价步骤 1.搜集交易实例 2.选取可比交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正 6.进行区域因素修正 7.进行个别因素修正 8.确定比准价格 5.3 市场比较法 5.3.3 回归分析法 其基本公式为: Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+βNXN+ε 式中,Y为价格或租金;α为常数;β为系数;X为影响价值的因素变量;ε为因素变量不能解释的价格差异。 5.3 市场比较法 5.3.4 基准地价修正法 基准地价修正法是将 基准地价作为市场比较法中的“可比 交易实例”,然后对基准地价进行交易日期、区域因素、 个别因素修正,得到某一宗地价格的 评估方法。基准地价水平和基准地价 修正系数,应以当地政府公布的标准作为 估价依据。 5.3.5 应用举例 5.4 收益法 5.4.1 收益法基本理论 1.原理及适用范围 收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益,用适当的折现率(也称资本化率)折算到估价时点价值的方法。 2.收益法估价步骤 (1)搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料;(2)估算估价对象预期每年的潜在毛收入;(3)估算每年的有效毛收入;(4)估算年经营费用;(5)估算年净收益;(6)估算适当的折现率;(7)选用适宜的计算公式,求出收益价格。 5.4 收益法 5.4

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