房地产项目城市选择及项目判断标准规范(初稿)20121026.docVIP

房地产项目城市选择及项目判断标准 第一章　　项目定性判断内容 在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。 为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。 理解城市： 目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？ 城市所处经济圈发展状况 经济圈的发展历史 经济圈发展规划 经济圈未来发展对城市的影响 城市人口及经济状况 城市人口发展状况 城市人口结构状况 城市汇集能力 城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况 城市人文、历史特征及发展状况 房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。 城市化进程及总体规划。 现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。 城市发展历程及城市化进程 城市总体规划 城市交通规划 城市用地规划 城市园林景观规划 城市产业格局规划 城市历史文化遗产保护规划 城市政治、政策环境 目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。 理解市场： 房地产市场发展状况 房地产市场发展轨迹 房地产市场总体特征 房地产市场未来发展预测 房地产行业成长性。 过去3-5年行业典型指标变化状况：包括人均居住面积、年销售量、销售额、施工（竣工）面积等。 城市房地产行业的供需结构 城市房地产行业竞争状况分析： 开发企业发展历史 开发商构成结构 行业竞争特征 行业进入壁垒 典型开发企业分析 一级市场 主要考察项目所在区域过去两年的土地出让量及所处区域，未来一年的土地供给计划，土地储备量。通过对土地供应情况的了解我们可以判断区域房地产市场的未来供需结构，发展速度以及规模，进而预测该区域市场的未来的供需关系和竞争的程度。 二级市场 此项目主要包括分区市场调查和研究各档次产品的供应状况与集合特征（平均售价、开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、物业在区域内分布特征），典型个案分析（销售价格、销售速度、主力户型、工程进度、推广计划、后期推案量等）。 通过对二级市场的分析可直接了解当地房地产市场的销售状况、购买层次以及消费偏好等，有助于对项目进行整体定位。 三级市场 主要关注二手房成交量、成交价格、主要成交区域、投资比例等指标。通过对这些指标的了解可观察三级市场是否与一二级市场形成联动，为未来行业发展趋势及风险提供判断依据。 价格成本指标 当地的开发流程、开发成本、税收优惠以及其他一些特色政策等。这些指标的确定将直接为项目成本及利润率测算提供依据。 消费者分析 消费者总体特征 消费者购房行为特征 消费者结构分析 消费者总体需求预测 理解项目： 项目背景 项目来源 项目提供者的情况介绍 项目地理现状： 四至范围 地势 地面现状 地面居民居住情况 地下情况 土地的完整性 地上空间状况 项目地段分析 项目位置 项目周边交通 公交系统 教育配套 医疗配套 商圈特征 文体配套 生活配套 自然景观 风水评价 项目大市政状况 道路现状及规划：包括现有道路、规划道路，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）等 供水状况：现有管线、管径及未来规划实施时间 雨水、污水排放：现有管线、管径及未来规划实施时间 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等 永久性供电和临时性施工供电：现有管线、上源位置、距宗地距离 燃气：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置 供热及生活热水：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置 经济技术指标 总用地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等 住宅建筑面积、公建面积，共建内容 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 项目手续情况 区域市场分析 区域住宅市场概述 区域住宅各项指标 区域市场各类型住宅分布状况 区域内各类型住宅产品供应状况 区域市场产品集合特征（尤其研究与项目类似档次物业的特征）：包括均价、开发规模、产品形式、平均销售率、平均容积率等 区域市场中产品营销特征 未来2-3年内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 分析本