上半年北京市土地市场分析及趋势预测.docVIP

严厉调控政策下的2011年上半年北京市土地市场分析及趋势预测 2010年，中国出台了一系列房地产调控措施，2011年上半年中央及地方政府继续发布政策文件，加大调控力度。 1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地”，“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”；2月5日，国土资源部发布《关于做好城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，指出今年国土部门的重点任务是：“稳供应、保民生”，“控价格、防地王”，“严监管、促开发”；4月30日， HYPERLINK /view/2621.htm \t _blank 北京出台“国十条实施细则”明确提出“限购令”，本地家庭限购第三套房，非本市户籍居民家庭需提交5年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套；5月11日，国土资源部发布了《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》,要求“调整完善土地招拍挂出让政策”，指出政策性住房用地主要以限定房价或地价的挂牌方式出让，商品住房用地主要以限定配建保障性住房建设面积的挂牌方式出让。 频繁的调控政策让北京市土地市场受到较大影响，而年内连续6次上调存款准备金率、3次上调存贷款利率使得开发商拿地谨慎。2011年上半年北京土地市场成交总体较为活跃，但土地出让金额较低，多数以底价或略高于底价成交，且成交案例主要分布于郊县区域。 1 2011年上半年北京市土地市场成交地块总体情况 2011年上半年，北京土地市场共成交土地112宗，成交土地总面积1025公顷，建设用地面积约700公顷，同比下降12%；成交规划建筑总面积约为1042.43公顷，同比下降14.7%；成交金额约为326.71亿元，同比下降48.32%。 从地块用途看，2011年上半年商业、居住、综合、工业类用地分别成交15宗、19宗、12宗、66宗，成交面积以工业类用地为首（详见图1）。 表1 2011年上半年北京市成交地块情况统计表 统计指标 总计 商业/办公用地 居住用地 综合用地 工业用地 土地宗数（宗） 112 15 19 12 66 土地总面积（公顷） 1025 149 233 31 612 建设用地面积（公顷） 700 86 147 23 444 规划建筑面积 （万平方米） 1042 229 262 70 481 土地平均价格 （元/m2) 3185 9058 4877 12304 893 楼面平均价格 （元/m2) 3134 5886 4350 5469 823 图1 2011年上半年北京市成交地块规划用途比例图 从月份来看，2011年上半年成交量居首的月份为6月份，成交建设用地面积为196公顷，其次为3月份，成交建设用地面积为145公顷，（详见表3） 表2 2011年上半年建设总面积汇总 月份 经营性用地（公顷） 工业用地（公顷） 合计 1 37 59 96 2 33 25 57 3 21 124 145 4 32 65 97 5 53 55 108 6 81 116 196 总计 256 444 700 图2 2011年上半年北京市土地成交量变化图 从土地成交变化图可以看出，2011年1-3月份经营性用地成交量逐月下降，3月份开始反弹且逐月上升。这是受去年上半年“地王”影响，为避免在2011年3月“两会”召开期间，再次出现“地王”带来的政治风险，在1-3月成交的46宗土地中，共成交21宗经营性土地，其中仅三宗为居住用地。从成交建筑面积来看，1-3月，经营性用地成交面积仅占总成交面积的30%，总交易额相比2010年同期有大幅下降。4月开始，北京市国土局才开始批量供应居住类土地。 2 2011年上半年北京经营性用地市场分析 2.1 经营性用地交易情况分析 （1）成交量同比大幅减少 2011年上半年，北京土地市场共成交经营性土地46宗，成交建设用地总面积约为256公顷，同比减少43.5%；成交规划建筑总面积约为561万平方米，同比减少33%，成交量降至近两年来半年最低水平，（详见图3）。土地市场交易从 2010年下半年的高位骤然回落，2011年上半年土地交易量大幅减少，其原因主要是受3月份“两会”在北京召开及楼市调控政策的双重影响。2011年第一季度成交的土地平均容积率约为 2.19，同比、环比皆大幅上升，土地集约利用有所提高。 图3 2007年-2011年上半年北京经营性用地成交量情况图 （2）居住类用地交易活跃，成交量所占比重近六成 虽然经历了1-3月的居住用地的限量供应，但从4月开始，居住类用地的供应开始井喷。从土地用途来看，2011年上半年北京经营性用地中居住类用地成交量最大，成交的建设用地总面积为147.26公顷，所占比重约为57.