上半年北京房地产二手房市场分析报告.docVIP

2011年上半年北京房地产二手房市场分析报告 2011年上半年北京市场概况 2011年已经过半，回顾上半年的北京楼市，显得十分萧条和寂寥。二手房市场经历了1月短暂的成交火爆后，在国八条、京十五条细则出台后成交量开始急剧下跌。随着政策的持续深入，市场观望氛围浓重，投资客淡出，北京楼市开始迈入“纯刚需时代”。6月二手住宅成交量创下29个月以来的新低。与此同时，一直以来逐步攀升的房价也在严厉的政策作用下有效得到抑制，开始出现松动迹象。2011上半年的租赁市场仍然火爆，在限购、限贷政策的影响下，很多购房者购房计划搁置，促使租赁市场保持高温。 二手房市场持续在低位徘徊，买方与卖方、成交量与价格的博弈仍然在持续，市场短期内或将很难回暖。业内人士纷纷预计，三季度二手房价格很可能出现拐点。 2011年上半年北京二手房成交量情况 2011年上半年北京二手房成交量低迷。1月二手房成交量创下2010年4月开始第一轮调控后的新高，同比2010年1月上涨了77.48%。但从今年2月开始的第三轮调控，北京二手房市场成交量却一路下行。受“国八条”加之春节假期的影响，2月成交量急剧下滑，此后的4个月随着政策的持续深入，成交持续在低位徘徊，6月北京二手住宅成交量跌至7961套，创下了29个月以来的新低。 2011上半年以来，严厉的限购政策在将投资客挤出市场的同时，也打击了不少刚性需求，符合条件的购房者大幅缩水；同时，“一房一价”等措施的出台，表明了政府誓让高房价回归理性的坚定决心，让部分购房人产生了观望情绪；此外，房贷首付比例的提高也将部分购房者拒之门外。特别是二手房贷款方面，如果首套房购买的是二手房，首付比例已由此前的三成提至四成，同时利率方面也可能有所上浮。在这一系列因素的影响下，上半年的北京楼市明显降温，成交量处于低谷。 2011年上半年北京二手房市场价格情况 在严厉的楼市调控政策作用下，2011年上半年北京二手房挂牌均价维稳，保持在2010年底的水平。2011年1月二手住宅价格同比涨幅最高，达36%。4月同比涨幅最低，为10%。5月虽然成交低迷，但由于是传统的销售旺季，挂牌均价为27008元/平，达到上半年的最高值。2010年6月北京二手房价由年初的26039元/平上涨至26265元/平，微涨0.87%。 2011年之初，国八条、京十五条相继出台，在限购、限贷的叠加作用下，二手房价格得到有效抑制。总体上看，虽然上半年的房价并未出现明显下跌，但随着政策的持续深入，多数业内人士表示，下半年房价或将出现实质性下降。 2011年上半年北京二手房挂牌量情况 上半年以来，北京二手房挂牌量逐渐上涨，加之调控政策的影响，成交低迷，促使供需比发生明显变化。4月起二手房供应量激增，环比3月上涨了107.5%。6月挂牌量增至1179944套。严厉的楼市政策导致房价下跌的预期逐步加强，部分二手房业主心态发生变化，不在惜售，开始急于出售房屋，此外，部分改善型购房者在置业升级过程中也释放出了不少房源。房源的快速增加，客户需求的增幅放缓，使得上半年北京二手房市场的供求比再创新低。 2011年上半年最受网友关注的区域是朝阳，被搜索比例占26.57% 2011年上半年区县搜索前三甲是朝阳、海淀、昌平，搜索比例分别占26.57%、18.91%、12.73%。朝阳和海淀作为北京市二手房市场十分成熟的区县，配套设施完善，教育、医疗、购物以及交通都十分便。昌平在2010年位居第四，今年上半年超过了丰台进入前三。昌平虽然是远郊区县，但地理位置相对优越，交通便利，加之较低的房价，逐渐受到购房者的关注。 2011年上半年昌平回龙观、天通苑、昌平县城摘得北京二手房商圈搜索TOP10前三甲 2011年上半年北京二手房市场最受关注的商圈是回龙观，搜索占比为2.88%，其次为天通苑和昌平县城搜索占比分别为2.80%、2.48%。亦庄、清河及北苑也是备受关注的区域。 2011年上半年北京市二手住宅楼盘天通苑关注度最高，搜索比例为0.93% 2011年上半年北京市二手住宅楼盘中，昌平区的天通苑、朝阳区的兴隆家园以及柏林爱乐位居前三，搜索比例分别为0.93%、0.74%和0.68%。从上表中不难发现，进入TOP20的楼盘中，朝阳区的楼盘占70%。 2011年上半年50-100万元的二手房搜索量占26.30% 2011年上半年，50-150万元的二手房最受网友关注，搜索比例达26.30%，其次为100-150万元的二手房，搜索比例占,21.07%。50万以下二手房搜索比例为13.88%，位居第三。 5成网友关注2居室 北京市2011年上半年网友搜索2居室的比例高达50.63%，超过5成。其次为3居，搜索比例占24.35%。1居搜索量比例位居第三，为19.55%。目前，市场购房人群主要以刚性需求和改善型需求为主，