房地产经营管理第六章 房地产开发【企业经营管理推荐】.pptVIP

房地产经营管理 主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤 中国人民大学出版社 房地产经营管理 21世纪房地产系列教材 北京市高等教育精品教材立项项目 第六章 房地产开发概述 6.1 房地产开发的概念及分类 房地产开发 是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程。 分类 按照开发规模，房地产开发可以分为单项开发、小区开发、成片开发。单项开发所开发的是规模小、功能单一、配套开发设施简单的相对独立的项目。小区开发包括新城区的小区综合开发和旧城区相对独立街坊的更新改造，在开发小区内应做到基础设施和配套项目齐全、功能完善。成片开发是指范围广、项目类型多、投资巨大、建设周期长的综合性开发。 6.1 房地产开发的概念及分类 6.1.2 房地产开发的任务 （1）对即将可能开发的各种类型房地产作市场需求调查和分析评价； （2）对可能开发的房地产进行场地选择和勘察，以保证所选择场地在自然、经济、环境等方面能够满足房屋建设及盈利目标实现的要求； （3）进行土地改造和房屋建筑的规划设计； （4）为土地取得及改造、房屋建设所需资金提供融资安排； （5）对土地改造和房屋建设的施工进行组织、管理和监督； （6）竣工房地产的出售或出租经营。 6.1 房地产开发的概念及分类 6.1.3 房地产开发的主要参与者 1.开发商 2.经营合伙人 3.金融机构 4.建筑承包商 5.建筑师 6.工程师 7.工程监理师 8.会计师 9.经济师及成本控制人员 10.市场营销人员、估价师 11.律师 12． 原土地产权人 13． 政府 14．项目购买人 6.2 房地产开发过程 6.2.1 提出开发设想 6.2.2 开发设想的具体化 6.2.3 开发投资的可行性研究 6.2.4 申请项目选址并获取土地使用权 6.2.5 工程项目的规划及建筑设计 6.2.6 征地及拆迁安置 6.2.7 项目融资 6.2.8 工程招标及施工 6.2.9 市场营销及策划 6.2 10物业管理 6.3 房地产开发项目的区位选择 6.3.1 宏观区位选择 1.经济基础分析法 2． 加拿大、日本、英国投资者在美国进行房地产投资的宏观区位选择 LQi=(ei/e)/(Ei/E)i=1,2,3,…,n 式中，LQi为区位商；ei为城市中i 部门职工人数；e为城市中总职工人数；Ei为全国i 部门的职工人数；E为全国的总职工人数。 MKT=∑RIj /D2ij j=1，2，3，…，49 MKT反映了对某一特定位置的空间需求,不限于其所在州的范围内这一事实,优于对一州收入水平的简单度量。 6.3 房地产开发项目的区位选择 6.3.2 微观区位选择 土地使用者的竞租能力取决于两个方面：一是城市内交通成本和期望避免这种成本的程度；二是资本对土地的生产替代能力。一般来说，竞租能力与这两方面成正相关。 6.3 房地产开发项目的区位选择 6.3.3 不同用途房地产项目的区位选择 1． 商业房地产项目的区位选择 （1）最短时间原则 （2）便捷性原则 （3）接近购买力原则 （4）满足消费者的购物行为目的 2．居住房地产项目的区位选择 （1）对居民的居住面积、租金、交通费及交通便捷性、生活费综合考虑的原则。 （2）社会区及邻里原则。 6.4 房地产开发项目管理 6.4.1 项目管理概述 1．项目经理 2．项目计划制定 3．项目工作任务分解 4．制定网络计划 5. 项目的进度及费用安排 6．项目控制 7. 项目成本绩效分析 6.4 房地产开发项目管理 6.4.2 项目的工程期管理 项目的工程期管理 1．工程期管理内容及流程概览 2． 对项目工程设计与监理顾问的选择 3． 项目施工招标（选择承包商） 4． 项目施工合同 6.5 房地产开发项目融资 6.5.1 开发项目融资方式 1.债务融资方式 （1）向银行借款 （2）由保险 公司、投资基 金提供贷款 （3）向其他企业借款 （4）向社会 发行债券 6.5 房地产开发项目融资 6.5.1 开发项目融资方式 Title in here （1）与其他企事业单位、 金融机构一起以资金 或实物进行合资开发。 Title in here （2）向社会 发行股票 Title in here 2.权