桥头镇华尔登旧改项目可行性及桥头镇房地产市场调查情.doc

第 PAGE 1页共 NUMPAGES 26页 桥头镇华尔登旧改项目可行性及 桥头镇房地产市场调查情况的 分 析 报 告 东莞市蓝泰房地产开发有限公司 调查人：XXX 2010年11月10日 桥头镇华尔登旧改项目可行性及 桥头镇房地产市场调查情况的分析报告 调研时间：2010年10月10日—2010年11月10日 调研对象： 1、桥头镇及相邻的企石镇、石排镇、横沥镇、黄江镇、樟木头镇、谢岗镇等7个镇区2010年1-9月在东莞市国土资源局土地交易中心公开出让的商住用地情况；东莞市各街区2010年1-9月份土地公开交易商住用地数据。 2、桥头镇及相邻镇区的在售的大型楼盘的售价、房型、购房人群等情况，包括：石竹山水园（桥头镇）；佳兆业东江豪门、金椅豪园（企石镇）；罗马景苑、阳光粤港（横沥镇）；富盈.山水花城(谢岗镇)；中惠香樟绿洲、富盈山水华府（樟木头镇）；万科金域蓝湾（大朗镇）等楼盘及置业顾问。 3、桥头镇区内已建成售完的大型楼盘正丰豪园、凯达华庭的居住人群、二手楼宇售价及购买人群。 4、桥头镇华尔登旧改片区附近的二手民宅售价、交易情况。 5、房地产中介公司：德实房地产中介、晨德房地产中介、万进房地产中介、正家地产房地产中介 6、关联单位：石竹山水园商铺的装修公司 一、桥头镇华尔登旧改首期地块价值研究。 应桥头镇政府邀请，我司现有意向投资开发位于桥头镇华尔登片区的三旧改造项目。首期用地面积约30000多平方米（见下图红线范围），位于华尔登酒店与大新百货商场之间，东面临桥头广场，地块周边配套设施完善，由于桥头广场及华尔登酒店一带属于桥头镇区的中心地带，但该区域内由于早期的历史原因，内有几间大型的塑料厂、电子厂、以及不少旧的民宅，与桥头镇广场一带的环境不协调，故政府计划对该区域进行改造，规划改造为高档商住区域，本次调查是调研该项目地块的价值及桥头镇的房地产市场情况，给出开发该地块的初步意见。 根据桥头镇“三旧”改造领导小组办公室提供的改造方案，整个华尔登旧改片区需改造的用地面积为86559M2，其中用于是集体用地拆迁补偿为9335.21万元，国有用地拆近补偿费为21782.13万元，用地功能转换补地价费为4110万元，上述三项总计为35227.34万元，折合每平方用地面积为4069.75元，其中拆迁补偿费折合为每平方米3595元，拆迁补偿费用较大。按照桥头镇三旧办提供的桥头镇中心城区（西片）控制性详细规划，华尔登旧改区域首期约3万多平方米用地，规划容积率为3.2，根据桥头镇三旧办反映，该方案已批，如需调整要重新申报。按照上面计算的每平方米用地的拆迁补偿费为3595元，按照控规3.2容积率计算，折合每平方米计容面积的拆迁补偿费为1123.41元。根据《城市房屋拆迁管理条例》中第二十四条要求：拆迁货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。为此对华尔登酒店相邻片区附近的德实地产、晨德房地产中介等进行了解，调查华尔登酒店相邻片区的民宅二手交易价格，估计拆迁补偿费需达到三旧办所提供的数据，实际拆迁的操作中，最后协商好的拆迁补偿单价往往会高于市场评估价。 根据东莞市人大常委会下发的“东常[2009]3号文件”，《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》中第三十条约定：拆迁补偿成本可以折抵地价款，具体根据拆迁改造项目方案确定的总容积率、建筑密度和测定的楼面地价，计算应收总地价款，再根据总容积、建筑密度和测定的楼面地价；计算应收总地价款；再根据总容积率分段折抵拆迁补偿成本，具体标准如下：①容积率2.0（含）以下部分全额折抵；②容积率2.0至3.0（含）部分，折抵50%；③容积率3.0至4.0（含）部分，折抵20%；④容积率4.0以上部分，不再折抵。 根据上述文件精神，按照现时该区域控规3.2容积率计算，楼面地价须达到每平方米计容面积1415元才能全部抵扣拆迁补偿费，抵扣完拆迁补偿费后每方计容面积还余292元，由于华尔登旧改地块内不少是工业用地，划拔性质的土地，要转为商住功能还需补交土地出让金，根据《东莞市“三旧”改造用地改用途并以协议方式办理出让手续及补缴土地出让金标准》文件精神，桥头镇在全市的地价水平属于二类，需按二类标准由国土局核定补交地价标准，综上所述，预计华尔登旧改片区按照控规3.2的容积率计算，要完成拆迁、转为商住用地楼面地价成本应在1500-1800元，但由于补缴出让金收益有80%可返还镇、村一级，故桥头镇政府对地价还是有一定的下浮余地。根据东莞市国土资源局在网上公布的基准地价，华尔登旧改片区住宅的楼面基准地价在800-900元左右，商业的基准地楼面地价在2000-2700元。 为了研究确定华尔登旧改片区的土地价值，我部对东莞市各镇街在2010年