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项目可行性研究报告 宣城双桥商贸城（原服装批发市场）项目可行性研究报告 主 编：李 冰 2016年10月14日 目 录 总论 项目背景 项目目前概况 市场需求分析 宣城市专业市场概况分析 宣城市专业市场需求分析 宣城商圈分析 宣城商圈分析 项目定位 项目定位 项目业态分析 综合效益分析 经济效益与创税分析 社会效益分析 风险分析 市场风险分析 财务风险分析 策划执行方案 策划执行方案概述 策划执行流程 费用预算 费用组成预算 总结与建议 总结 建议 结束 第一章 总 论 第一节 项目背景 宣城市服装批发市场位于安徽宣城双桥物流园区内，距沪渝高速入口200米。西邻经三路，南靠鳖峰路东延段。项目规划用地总面积400亩，地上总建筑面积约50万平方米，拥有规划各类商铺近5000间，原计划规划成为晥东南规模最大，配套功能最全的服装批发市场。项目分两期开发，每??开发200亩，开发期约为5年。项目运营业务可辐宣城全境，以及周边芜湖、池州、长兴、南京等地。 本项目初期规划主要是服装批发市场及酒店和公寓式酒店为一体的房地产开发项目，设计模式以为“常熟中国服装城”为样板，引进包括常熟、湖州织里、嘉兴濮院等地的优势商户资源，建设面向“苏浙晥”三省，辐射华东地区，安徽省首家街区型、大规模、高规格的，集专业市场、仓库物流、专业网站、人文配套社区于一体的专业服装批发市场。项目规划用地面积113147平方米，总建筑面积225955平方米，其中商铺建筑面积163935平方米，酒店建筑面积28920平方米，公寓式酒店建筑33100平方米；以及市场道路、底线停车场、公共服务设施、景观绿化工程等。 在建工程主要为一期项目，占地200亩建筑面积225955平方。工程于2013年奠基动工。目前1号、2号楼主体已经竣工，外墙涂料已做好，广告及户外装饰龙骨已经搭建完成，内部商铺正在做隔离墙。3号楼主体已经竣工，内外墙装饰与装修尚未开始。土建已停止。4号楼主体已经竣工，内外墙装饰与装修尚未开始。土建已停止。5号楼基础至正负零，工程土建已停止。6号楼公寓部分桩基础已完成，工程土建也已停工。 由于本项目已经停工，目前了解的情况是从前置事项处理到恢复开工需要2-3个月时间。从项目实体工程施工开始至各单位工程预验收结束，包括各检验批、分项、分布、子单位工程、单位工程到竣工，和各检验批、分项、分部、子单位工程、单位工程的预验收与验收。本项目一期剩余工程施工期为12个月、二期与高层综合楼为24个月。 第二节 项目目前概况 本项目已于2012年10月31日开工，截至2014年12月31日已实现销售收入1.3亿元。招商、销售也已全面停止。前期招商的意向客户部分已经交了定金。已销售的客户中部分正处于维权、退款等事项，并在网络上已经引起了一定的负面影响。 本项目属于宣城双桥物流园区一体化产业集群的项目之一，在前期规划中主要定位专业服装批发市场，规划中设置男装、女装、童装、牛仔、针织、皮装、箱包、辅料、面料等10个专业批发交易区。当初定位的依据是：一、根据境内传统纺织企业密布，无纺织服装专业批发市场，产业链存在明显欠缺，市场补缺需求高；二、目前纺织服装零售商户，进货渠道首选芜湖服装专业批发市场，次选常熟、杭州等第，而选芜湖进货均在常熟和杭州，根据缩短中间销售渠道和物流成本的策略。根据上述两点项目需求，最终定位整个项目为服装批发市场。但没有充分考虑到服装批发行业受互联网的冲击，整个行业已经发生了巨大的变化，本项目这么大的体量是否能够完成整个布局都是需要全盘重新考虑的问题。 本项目在立项之初，从定位角度来分析由于主要目的是为了补充宣城境内由于传统纺织企业多但没有专业的批发市场，再就是减少服装批发商从常熟、杭州等地进货利用地域优势，针对的消费群体主要是周边城市，是一种典型的以产业为依托创办的批发市场。如浙江永嘉桥头的纽扣市场、浙江绍兴的中国轻纺城、江苏吴江的东方丝绸市场、河北白沟市场、辽宁海城西域市场、广东番禺的电器市场等，全都是依托地方产业作为支撑而创办的批发市场。但由于宣城地处华东腹地，高速公路、铁路、航空、口岸条件等满足大宗物流的发展，同样周边的城市早已形成了成熟的发展模式，在当今物流、交通发展较为成熟的阶段再去凭借不太明显的地域优势去定位以批发为主的专业市场明显是不太符合时代发展需要的，因此项目的定位是目前最需要重新考虑的问题。 由于本项目在前期销售过程中已经产生了1.3个亿的销售额，但由于目前项目的全面停工导致前期购买商铺的业主认为“被骗”的、“项目破产”、“做不起来”等等负面信息，因此对该项目的规划还有一个重要的环节就是要妥善的处理好这部分业主的问题，然后再在全城做大量的宣传推广，重新树立本项目的形象挽回局面。第二点，对于项目经营户来讲，给他们市场的信息也是非常重要的，项目最终能否