佛山沿海馨庭高端居住圈项目整盘营销全案_109p_销售推广详尽方案.pptx

沿海 · 馨庭整盘营销全案沿海项目组2012年5月 Ⅰ 市场概述政策环境刺激政策出台支撑市场回暖,后市预期乐观经济背景刺激政策GDP增幅近年来首次跌破8%的低位线，经济弱势明显经济活跃程度减弱，经济增速回调态势确立拉动经济的“三驾马车”同步下滑，特别是2月开始下滑最为明显受累于经济下滑严重， A股市冲高回落，重回原点CPI、PPI双双回落，通胀回落给降息救市创造了空间上半年释放资金及降低利率同步推进；存款准备金率的放松，新增贷款金额也跟随大幅增加；政府通过促进项目投资，调整产业结构；11条刺激政策对于房地产依然维持稳定与严格的调性外还预留了“保持发展合理性”的原则；限购后多个城市进行试探性松绑或优惠措施，地方政府补贴或优惠均被允许，但触及松绑限购的措施则被制止；我们认为：标志着行业政策从极度严厉转向合理微调房地产行业正向周期的开启，多方对后市的预期逐渐转向乐观楼市上半年从谷底反弹，确立了市场上行的轨道佛山市场2012年上半年，在年初楼市表现低迷后，一季度市场不断释放出对刚需有利的积极信号，积压已久的需求开始在市场利好的带动下逐渐入市，3月份楼市出现“小阳春”的现象。而部分犹豫不决的改善型需求也开始入市，“红五月”“红六月”造就了2012年上半年楼市成交的辉煌......2012年上半年佛山楼市以筑底——回暖——升温三个阶段运行佛山市场阶段1（1-2月中）：供需低迷，市场触底，开发商降价幅度大触底楼盘名称新推组团推货量户型面积（建筑面积）价格让价幅度保利香槟花园二期1、2座111套79㎡、92㎡6800-8%保利东湾5号地1、2座232套97㎡、105-106㎡、136-140㎡、155-168㎡9893-10%依云上城17座56套194㎡9350-6%保利香槟花园二期4座55套79㎡、92㎡6800-8%保利东湾7号地1座87套123㎡、135㎡、173㎡10800-5%1-2月份佛山整体市场呈现低迷局面，供需萎缩明显。为应对低迷的市场，开发商加大促销折扣的力度，新推货项目普遍定价上有5-10%的降价幅度，价格跌至限购以来的最底位。佛山市场阶段2（2月中-4月）：金融政策刺激，刚需大量入市，引发回暖回暖2月中存款准备金率下调后，楼市回暖的序幕自此开启。在鼓励首次置业的信号刺激下，开发商配合地大量推售刚需产品吸引客户，使成交量持续攀升，引发本年的第一波回暖潮。各项目开盘现场吸引大量客户，火爆场面再现存款准备金率下调，释放出大量资金流通市场85折贷款优惠利率再现佛山年度房价涨幅明确同比不超10%多盘集中推售首置型产品，刚需客户大量入市央行、发改委、住建部声明支持首套购房贷款优惠佛山市场阶段3（5-6月）：回暖效应扩散，以量带量，量价齐升升温在3-4月份刚需带动起成交回暖后，进入5-6月份市场热度依然不减，且除刚需继续推动市场外，改善型的需求也逐渐跟进入市以量带量的效应逐渐显现，改善型需求的大量入市是市场进一步回暖的指标信号。佛山公积金贷款首付最低两成 个别楼盘开始执行扬州对个人购买成品住房最高奖励合同价款千分之六5月18日起下调人民币存款准备金率0．5个百分点6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点河南认房不认贷、首套房贷款7折利率等措施公布后取消禅城上半年供需基本平衡，市场回暖下成交量持续攀升禅城市场 今年上半年禅城新增供应50.07万㎡，相比同期下跌14%；而成交面积为47.66万㎡，同比增幅11%，历经一年限购禅城区楼市上半年显回暖迹象，并且供需之间处于基本平衡的状态；禅城区价格从2011年上半年的高位开始跌落，今年上半年均价为8501元/㎡，回归到近年来低位，仅次于08年下半年。 4月份新增供应突破20万㎡，五一节点供应较上年旺盛，而传统淡季6月不淡，也再次出现推货小高峰；成交走势节节攀升，自3月开始市场逐渐回暖，并出现端午成交旺过五一的现象，因此6月的成绩反比传统旺季的5月更旺，6月成交更高达11.63万㎡；价格自限购后开始迅速下跌，至本年2月才开始有回调趋势，除五月价格优惠外，上半年各月价格基本维稳。禅城市场禅城借力低价促销，回暖后，各方开始借势升价降价与调价是组成今年上半年的主旋律：降是为了打开市场复苏的大门；调是对市场恢复信心的表现。禅城市场板块格局基本定型，价格阶梯分布明显下半年禅城中心区格局：经过一轮价格的调整禅城的格局基本定型，核心区以中大户型主导，中小户型产品分布在三条主干道的西北三个板块上。优质地段的中小户型产品开始减少，环线内外的产品价格差距再次拉大。城北6500-8000元/㎡城西13000-20000元/㎡祖庙亚艺南庄城南刚需产品主导 刚需与改善为主改善产品主导 投资主导8500-10000元/㎡佛山新城9300-12000元/㎡镇街或板块项目产品货量：