句容香江丽景营销策划方案报告.ppt

句容香江丽景营销策划报告;提报思路;我们，携手并进挚友 与您一同分享成功的果实;部分住宅案例;其他部分住宅案例 ;部分商业案例;一、博思堂核心竞争力;;固定资产的投资稳步增长，将加快城市建设的步伐，并逐步活跃房地产市场，开发力度也会进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势；;构建 “中心城区—新市镇—新社区”三级城镇体系结构。 着力提升中心城区首位度，采取北拓、西进、东南优化的发展策略。 扩展主城区发展空间、优化主城区空间结构，提升存量土地价值，全面提升城市中心功能。 “十二五”期末，中心城区建成区面积和人口规模分别达到30平方公里、25万人。;句容经济呈现稳步提升的状态，人民消费水平增长； 交通迅速发展，积极完成与南京的对接，城市发展进程加快； 城市规划向四周发展，未来房地产主体竞争市场转移，城中成为价格高地。;;句容市2007-2011年商品房年度成交走势;句容市成交面积占比分析;政策引导楼市，以刚需主导市场，改善客户比重逐步加大； 市场回暖，楼市复苏苗头初现； 总体而言，市场呈现良好地发展状态。;;句容市区有大量售罄或尾盘楼盘集中在城北、城南区域，目前在售楼盘主要集中在城北、及西南方向，预计未来句容城市化将向西南方向发展； 总体来看楼盘云集，给项目带来了巨大的竞争压力，但也加速了句容城市化的发展进程，吸引了大量的乡镇客户进城购房； 城中在售及将售楼盘仅本案，使得本案所在地块成为绝版的价值高地，也是本案吸引客户的最主力要素。;区域;句容全市主力面积偏小，集中在90-120㎡之间;市场售价集中在5000-6000元/㎡之间;御东国际-英式;市场同质化，疏忽景观打造，仅个别楼盘凸显。;楼盘名称;楼盘名称;市场整体户型中规中矩，附加值赠送等特色户型开始出现;御东国际;产品特点： 地处城南新城，周边环境较好，无污染； 品质打造高档，用材讲究； 主力面积面向刚性需求客户，市场需求旺盛； 重视品牌包装，推广面较大。;体量较大，物业类型丰富，去化良好;项目体量庞大，涵盖各类物业； 实验小学、幼儿园入驻，学区房的优势明显； 五星级酒店配套，提升项目档次； 该项目售价较低，去化好，但居住人群复杂，后期难管理。;体量大，打造高档，自身配套齐全，售价高;产品特点： 项目体量庞大，打造高档，风格鲜明； 配套齐全，景观活水景提升项目品质； 洋房得房率95%，小高层约85%，且赠送面积大，性价比高，舒适度强； 紧邻规划的二中，教育配套较为完善； 洋房赠送庭院，赠送面积较大。;打造高档，售价相对较低，景观打造有一定的优势;产品特色： 小区中部有条活水系经过，项目在此基础上打造的水系景观； 项目打造的品质较为高档，用材很讲究； 项目户型赠送面积较大，且赠送灵活性较强房间，这种营销模式在句容属于首家； 多层洋房带电梯，品质感与舒适度较强； 专业销售代理，服务态度好，职业素质强。;句容市场整体品质较低，但高品质项目逐渐开始出现； 目前竞品主要卖点集中在学区和产品品质一块，地段型竞品稀有； 刚需产品及一定的大气营销策略成为推动领跑项目快速去化的重要因素。;;主城区唯一的项目，不可比拟的中心地位;地处市中心附近，独享周边成熟配套，如大润发、句容二中等城市中较为有名望的配套皆聚集于此;时尚现代与古典融合，品质与个性的统一，句容的独一无二;项目在有限的空间内设置的生活配套类型繁多，满足业主的生活、休闲、运动、购物等一系列日常生活需求； 高档的生活配套是提升小区档次的必备良品，是展现竞争价值的必备一环； 在句容市场上，内部细节配套如此丰富的项目是比较少见的。;下沉式中央水景，错落的景观布局，独特的视觉享受;主力面向改善型需求客户，得房率高，奢适生活;;地段无以复加，是购买者看中本项目的最重要的因素，也是支撑项目高价位的主要动力； 项目规划的内部配套齐全且人性化十足，为项目提供了一个亮点； 项目主力户型面向句容市区的改善性客户，该类客户对项目品质、环境等方面都有较高的要求，因此后期包装上须加以突出。;;御中心·都市·瞰景大宅;;客户类型;;财富阶层;客户购房动机驱动因素;面积;;访谈对象：王小姐（上班族） 对象背景：二圣镇人，2011年年底与先生结婚，刚在城南置办一套房产。 问：你们买房子应该是作为婚房使用了，是什么原因促使你们据顶在这里买房子呢为什么没有去市中心购买？ 王：我们老家离这里比较近，而且这里没有什么工厂，环境很好，价格也不贵。别的区域也不是没有考虑过，但是家里老一辈的人都觉得远了点，不怎么方便。而且我们上班的地方也在这附近，走过去就行了，买得远了还要骑车。;访谈对象：陈先生（私营业主） 对象背景：行香镇人，近几年做生意手头有些余钱，想换套房子住住。 问：陈先生考虑买哪个区域的房子？ 陈：我在城里做小生意好几年了，想换个比较大的房子。最好的话，能靠近市