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河南职业技术学院 毕业设计（论文） 题 目：月光宝盒营销策划方案 系（分院） 环境艺术工程系 学生姓名 学 号 专业名称 广告设计与制作广告策划方向 指导教师 2015 年12月3日 月光宝盒营销推广方案 目录 宏观市场分析 二、郑州市房地产市场分析 三、LOFT的发展及郑州LOFT产品现状分析 四、项目SWOT分析 五、客层(消费者)分析 六、营销推广策略 七、媒体投放建议 前言：月光宝盒北依郑东新区CBD、西接管城区，南临国家级航空港区。 位于主城区、郑东新区、航空港区、经开区之中。 距京广高铁入口仅车程10分钟，距高速公路入口仅3分钟车程 距郑州机场车程15分钟 月光宝盒为市区中极为稀缺的LOFT社区 主要loft户型5.09米挑高，平层38-54平米，LOFT之后70-100平。 一、宏观市场分析 （一）郑州市未来规划 1.郑州市城市框架不断拉大，必然促进房地产市场发展，提升城市整体综合竞争力，未来房地产市场将出现众多热点区域。 2. 经济开发区未来将形成一个区域性的中心，围绕此中心，区域内房地产开发增速将持续加强。 （1）郑州市将建设两个主中心，五个副中心，两个主中心分别为二七广场和郑东新区。五个副中心分别为：福塔副中心、碧沙岗副中心、东站副中心、花园路副中心和龙湖副中心 （2）郑州八个区级中心分别为： 紫荆山路区级中心、经开区区级中心、北站区级中心、城北区级中心、二七新城组团中心、古荥组团中心、经开新区组团中心、高新区组团中心。 （二）郑州市经济发展 郑州市虽然2014年整体经济增速偏低，但高于全国平均增速，未来随着产业转移，及郑州航空港区的建设，预计未来经济增速任然处在高位运行。 （三）宏观经济政策 1.央行降息效应向楼市传递：一二线城市看房量骤升 11月21日下午，中国人民银行发布了下调人民币贷款和存款基准利率的通知，其中五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调了0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%，下调了0.25个百分点。 降息政策主要带动改善性需求，降低购房门槛。而降息的主要意义在 于减轻还款的负担，虽然降息后贷款的月均还款减少额度并不大，但对资金比较敏感的刚需而言仍是利好。对于购房者心理预期转变将产生较大的推动作用。 2.房贷新政“满月”： “七折”优惠成浮云 9月30日,中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。 最受购房者关注的“认贷不认房”、“对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”等表述,被业内视为大尺度为房贷政策“松绑”。考虑目前市场的融资成本折扣利率未来实现；但对购房者特别是投资型的客户心理影响较大，比较积极。 3. 房地产行业融资成本依然较高，融资难度较大；市场进入以价换量时代 虽然今年11月降低存贷款利率，未来降准的预期强烈；但由于现阶段，房产开发风险较大，房地产行业银行信贷难度较大；房地产行业更多的是利用信托、及民间借贷；成本高、风险大。 宏观政策小结： 1、郑州市房地产经济发展速度快，城市首位度吸引力明显； 2、宏观调控，经济政策逐渐宽松，但房地产市场还处于调整阶段，市场反弹预期不足； 3、房地产行业融资难度依旧较大，今年下半年及明年上半年市场将进入以价换量阶段； 4、随着股票市场的持续高烧，近期房地产投资的热情不足。 二、郑州市房地产市场分析 1、从土地市场供给及成交分析，市场对未来预期谨慎； 2、郑州市房地产市场销量及价格变化不大，市场整体平稳发展； 3、刚需依然是市场的主力需求，改善型及投资型产品市场去化速度较慢 ； 4、库存增量明显，市场竞争压力加大； 5、价格增幅的动力日趋减弱，市场进入促销、跑量阶段。 三、LOFT的发展及郑州LOFT产品现状分析 （一）LOFT发展 1.起源 20世纪50年代，纽约soho区的许多年轻艺术家因无法承担高额的房租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充足的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和艺术工作室。 2.越洋 20世纪９0年代，我国产业结构调整，许多厂房被遗弃搁置，成了城市建设的负担，后来一些留学海外的艺术家将ＬＯＦＴ改造的理念引入到中国，工业空间变成了文化创意空间，而LOFT变成了一个时髦的生活方式。 3．衍生 20世纪90年