物业管理标准规范设备管理类.docVIP

**物业管理标准设备管理类 一 .人员素质 1.1 身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。 1.2 上班时间内，必须按要求穿着工作服，配带工牌。 1.3 具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。 二.设备房管理 2.1 基本要求 2.1.1 设备房门上有相应设备房标识。 2.1.2 设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物； 2.1.3 备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。 2.1.4 配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。 2.1.5 设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。 2.1.6 设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。 2.1.7 设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。 2.1.8 所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。 2.1.9 供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。 2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，按标准选择适当的灭火器，并配置相应的数量。 2.3 设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。 2.4 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。 2.5 重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在 40 摄氏度以下，相对湿度应保持在 80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）。 2.6 参观来访人员进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。 2.7 无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。 2.8 设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。 2.9 设备房排水通畅。具有防鼠措施。 2.10 专用工具、安全用品应放置在指定位置。 2.11 应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具应定期检修。 2.12 对维修工具应有保管清单，保管现状良好。 三.资料管理 3.1 新建物业接管验收应提交资料。 产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料； 技术资料： （1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸； （2）地质勘察报告； （3）工程合同及开、竣工报告； （4）工程预决算； （5）图纸会审记录； （6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）； （7）隐蔽工程验收签证； （8）沉降观测记录； （9）竣工验收证明书； （10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书； （11）新材料、构配件的鉴定合格证书； （12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； （13）砂浆、混凝土试压报告； （14）供水、供暖、管道煤气的试压报告； 3.2 原有房屋接管验收应验交的资料。 产权资料： （1）房屋所有权证； （2）土地使用权证； （3）有关司法、公证文书和协议； （4）房屋分户使用清册； （5）房屋设备及其固定附着物清册。 技术资料： （1）房地产平面图； （2）房屋分间平面图； （3）房屋及设备技术资料。 四.供配电系统 4.1 属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配 电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。 4.2 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。 4.3 动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于 4 欧姆。 4.4 变压器出口线电压：３８０Ｖ±５％范围内。原则上以进户电压 220V±5%范围作为标准。 干式变压器温度：110 度继电保护报警；155 度继电保护延时跳闸；70 度变压器自动吹风散热装置动作。 油浸式变压器温度：105 度继电保护延时跳闸；9０度继电保护报警。 以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。 4.5 电容补偿柜管理 （1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。 （2）补偿控制手动、自动切换有效。 （3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于 0.5 兆欧。 （4）功率因数：不小于０.９ 4.6 高低压配电柜内部