住户守则的法律效力.PDFVIP

住戶守則的法律效力住戶守則的法律效力 住戶守則的法律效力住戶守則的法律效力 區域法院近期在美孚新邨第七期業主立案法團一案中的判決 （判決日期： 2008 年 9月 30 日），引起不少關注 。因為案件不單涉及業戶是否可以在屋 苑內豢養犬隻 ，故特別引起愛護或厭惡犬隻人士的注意，也涉及物業管理 公司根據公契授權所訂立的住戶守則 （House Rules）的法律效力。 涉案的公契並無明文規定屋苑住戶不得在單位內豢養犬隻 ，卻賦予管理公 司權力去制訂 （make）、修改 （vary）或廢除（annul）有關使用公共地方的 守則 ，也規定各業主必須遵守管理公司不時按公契所制訂的守則。根據公 契賦予的權力，案中負責管理屋苑的物業管理公司制訂了以下有關豢養犬 隻的守則 （中文版本）： 「豢養家畜： 任何犬隻，不論體型大小，均不得在本邨飼養。失明人士之導 盲犬在特殊情況及事先獲得管業處批準下可獲准飼養 。而此類 導盲犬之擁有人必須妥善打理犬隻 ，以確保不會對其他居民造 成滋擾 。」 案情案情 案情案情 案中原告於展開本案訴訟時為一位居於屋苑的租客 ，並於單位內養有一頭 犬隻 。法團及管理公司方面為了執行上述公契及住戶守則的規定，故要求 他將犬隻遷離屋苑 。最後，原告人入禀要求法院聲明上述守則無效。 法院的判決法院的判決 法院的判決法院的判決 案中雙方主要所爭論的問題及法院的判決如下 ： 一） 住戶守則會否因沒有在土地註冊處註冊而無效 一般來說 ，基於本港《土地註冊條例》的規定 ，任何與土地權益有 關的文件 ，包括大廈或屋苑的公契，都會在土地註冊處註冊，以保 障其有效性 ，案中屋苑的公契也都一樣。可是，一般管理公司按公 契授權所制訂的住戶守則都不會被註冊 ，而涉案的住戶守則亦如 是。 原告人方面認為 ，在這情況下，按照《土地註冊條例》的規定 ，該 《 一 》 等守則便沒有法律效力 。法院對此論點卻不表贊同。主審法官認 為，雖然住戶守則本身並無在土地註冊處註冊 （故其內容不能直接 從土地註冊處查悉 ），但由於公契本身有註冊 ，購入屋苑單位的新 業主應當從公契條文中得悉管理公司有權訂立住戶守則 （即該等 「守則」的存在）。在這情況下 ，如該位新業主仍無事先向管理處 查詢住戶守則的內容 ，他便不能以不知道守則「禁止養狗」規定為 藉口而免受其約束 。事實上 ，在本案中，法團及管理公司也列舉了 種種證據以證明遷入屋苑的人士應當知道 「禁止養狗」的規定 （如 新業主均獲發一份載有相關規定的手冊 、管理處也會將一份新修訂 版本的住戶守則放入各單位的信箱 、屋苑當眼處也設有一些禁止養 狗的告示等等 ）。 二 ） 管理公司是否有權制訂涉案的住戶守則 原告人指稱根據公契規定 ，住戶守則只應規範有關屋苑公共地方的 使用 ，而無權干涉住戶在本身單位內的行為 ，包括飼養犬隻等 。法 院也同意這一論點 。涉案住戶守則限制業戶在 「本邨」飼養任何犬 隻，而「本邨 」的範圍不單包括屋苑的公共地方 ， 包括各業戶專 用的單位之內 。故此，管理公司無權制訂該守則，而守則亦因此無 效。 三 ） 該住戶守則的規定有否與公契不符 法院在判詞中又表示 ，在單位內飼養寵物屬於業主或佔用人享用本 身單位權利的一部份 ，既然公契賦予業主或其許可的佔用人專用本 身單位 ，如管理公司以一刀切的手法透過住戶守則限制業戶於單位 內飼