翟各庄策略规划.pptVIP

2号地的第四年 代号 产品 户型 面积 比例 A 板塔结合高层，其 中110平米为板 两室两厅一卫 70—75㎡ 10% 两室两厅两卫 80—85㎡ 20% 三室两厅两卫 110㎡ 30% B 14层以下 三室两厅两卫 125㎡ 30% C 五层以下电梯洋房 复式 180—200㎡ 10% 第五年 开发2号地剩余的8万平米和3号地的4万平米，市场严重供大于求，华夏奥韵以及周边社区的人存在居住升级的需求。 大超市开业，打通永兴路至裕华路的商业街。 可以考虑精装修住宅。 2号地的第五年 代号 产品 户型 面积 比例 A 板塔结合高层，其 中110平米为板 一室 40—50㎡ 10% 两室两厅一卫 75㎡ 10% 三室两厅一卫 100㎡ 20% 三室两厅两卫 110㎡ 20% B 14层以下板楼 三室两厅两卫 125㎡ 30% 四室两厅两卫 150㎡ 10% 3号地的第五年 代号 产 品 户 型 面 积 面积比例 A 沿街公寓6层 三室两厅一卫 95—100㎡ 50% B 5层洋房 三室两厅两卫 125—150㎡ 30% C TOWNHOUSE 220—260㎡ 20% 3号地的第六年（10万平米） 代号 产 品 户 型 面 积 面积比例 A 高层住宅 两室两厅两卫 85-90 13% 三室两厅两卫 105—115㎡ 20% 三室两厅两卫 125—135㎡ 30% B 7层洋房 三室两厅两卫 110-150 ㎡ 20% C TOWNHOUSE 220—260㎡ 10% D 叠拼双拼别墅 300—350㎡ 7% 第四部分：得策略之道 区域价值与中心突破 田忌赛马 一线通天 大师之手与权威法则 大品牌下的子品牌策略 大案名与主题语的提示 一、区域价值与中心突破 对翟各庄片区进行“城市向西”的大力炒作，围绕政府西迁，世纪公园和轻轨 三大要素，通过对媒体和官员的有效整合将翟各庄片区培养成未来城市的宠儿！ 最短时间内将永兴路与新源路交口处的广场施工完成，将项目售楼处放在这里， 售楼处一定要在1号地的东南角，售楼处前要有景观设计，一定要有水景和休息的 地方。同时2号地的东北角广场也应该到位，形成两个广场的相互呼应。 二、田忌赛马 开始比速度，中间比创新，后期比社区； 三、一线通天 在2011年前完成永兴路至西外环两侧的沿街公寓建设，商业开始定向招商，通过建 筑提携建筑价值，通过商业业态体现社区人文价值。 超市的招商，社区电影院的招商，社区医院的招商，社区书店的建立都会对项目形 成持续的支撑力，因此这个住宅项目的成功，依赖于整条街商业配套的支持。 四、大师之手与权威法则 我们每年都要拿出一个小组团、一个售楼处、或者沿街的一段商业请国内 顶级的建筑师出手，这样我们就拥有了持续新鲜感。 五、大品牌下的子品牌策略 翟各庄项目采用大品牌下的子品牌策略，比如大众汽车是公司品牌，下面涵盖了甲壳虫、高尔夫、帕萨特、迈腾、途锐等等子品牌，翟各庄项目因为时间跨度大，单一案名容易引起市场审美疲劳，因此我们建议按照分期和组团划分，每个大组团一个案名。 六、大案名与主题语的提示 翟各庄项目大案名建议： 华夏幸福城 翟各庄项目品牌语建议： 创造价值，传递幸福 幸福之旅 选择一次，幸福一生 谢 谢！ 四、趋势分析可知供给 供求态势分析 求大于供，刚性需求重 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 求小于等于供，改善升级 供远大于求，升级需求为主 拆迁安置是一个流动性需求 需求特征 时间 供求关系 市场中需求的特点 主要户型特征 前两年 求﹥供 刚性需求大于产品升级需求 中小户型，偏生理需求 中两年 求≤供 产品升级与刚性需求平分天下 中等户型偏舒适 后两年 求﹤供 产品升级大于刚性需求 大中小户型将三分天下 供给策略设计 时间 供求关系 前两年 50%的刚性+30%的小升级+20%的大升级 中两年 30%的刚性+50%的小升级+20%的大升级 后两年 30%的刚性+40%的小升级+30%的大升级 关于升级的备注 1、户型：层高升级/面积升级/套型升级/空间升级/功能升级 2、产品：高层——小高层——6层——洋房——联排——双拼——独栋 3、装修：无——简装——精装 4、物业：普通管理——华夏物业——万科物业 —— 英式管家 5、主题设计：美国风格——法国风格——德国风格等等 6、技术：从无技术——防噪——水节能——太阳能——全生态住宅 万国城的启示 第三部分：得规划之道 规划指导思想 规划重心的选择 规划指标的分解 不同时点规划产品的建议