万科海南调查报告——分时度假11585115.doc

海南考察及分时度假方式调研报告 分时度假的概念； 分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。当分时度假概念在美国获成功之后，经营者们很快就发现一个问题：即复制欧洲而来的分时度假产品过于僵化、缺乏灵活性，人们一旦购买之后，只能年复一年的在同个度假地度假。为了解决这个问题，有人就在分时度假的基础上进一步拓展开发出分时度假的交换系统，使拥有度假房产使用权的客户可以将自己的度假房产使用权通过交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在80年代，分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、产地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。 全球发展情况：据RCI公司统计，截至1998年末全球共有分时度假会员共约500万人，销售740万个产品，分时度假地5200个（平均每处有50个住宿单位），1998年全年销售产品74万个，销售均价8300美元。 近年来，分时度假项目也在我国沿海地区包括深圳、上海、北京、海南、江苏、山东、云南等地出现，产品多为自然风景优美的酒店及度假村为主；也出现了一批分时度假交换机构如：北京天伦、中华度假、深圳东方时分等公司，但是据了解，截至目前尚无通过分时度假取得明显效益的项目，也没有形成具有一定规模的分时度假企业。 目前国内从业企业经营模式： 代理国外产品； 产权酒店：是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式 松散的酒店联合体：由发起单位将酒店闲置客房统一包装，用若干年有效期内不变的优惠价格，将客房使用权以每间/天为基本单位预售给客户，客户在有效期内住入网酒店不再另行支付住宿费用。 天伦模式：天伦公司通过收购、加盟、租赁等形式，设立遍布全国的度假村，建立自己的分时度假标准和规范，并进行内部和外部交换。主要特征是在度假地开发、产品设计、销售、度假地管理以及售后服务等各个环节进行自主控制，以保证产品的质量 中华分时度假：按照分时度假理论，由各开发公司开发度假产品，出售使用权，并通过交换机构进行国内外交换。 产品及客户特征 国外的分时度假项目有的是以积压房地产改建而成，有的是对现有酒店客房改建而成，还有的是通过市场调查专门建设的分时度假或综合型度假项目。目前国内的分时度假项目多为酒店改造加入，缺乏具有针对性开发的项目 分时度假项目以分时度假地周边主要活动内容区别，可划分为海滨、城市、山地、主题公园、其他（如：游轮）等多种类型 分时度假房产一般都包含各种大小面积的房间组合，最普通的是单卧室套房和双卧室套房，适用于家庭度假。全球统计表明，标准间模式、单卧室套房和双卧室套房（或三卧室套房）的比例为三三三均分。 分时度假项目不同于酒店，内部装修应强调宾至如归的家庭风格，设计也要按家庭的标准来设计，包括厨房、卧室、餐厅、卫生间、客厅等，同时要考虑易维护和经久耐用。 据RCI公司调查显示，亚太地区分时度假产品购买者以中年人为主，35-44岁之间占42%，顾客多以家庭为单位购买，以休息与放松为首要目的。 分时度假成本分析 按照国外统计数据，分时度假成本构成如下： 建设成本 25%-40% 促销宣传成本 20%-35% 销售佣金 10-25% 管理费用 5%-10% 利润率 10%-40% 销售总收入 100% 以金域蓝湾二