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不动产经济学Essentials of Real Estate Economics 第二部分：不动产经济微观分析 第二部分学习内容 不动产金融 学习目标 了解和掌握不动产金融的主要内容。 思考和探讨中国不动产金融发展的对策。 不动产融资 第一节 不动产金融的特点与作用 金融是指有关货币、信用的所有经济关系和交易行为的总称。具体地说，金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。凡是涉及到货币和货币资金的借贷、票据转让、债券和股票等有价证券的发行、转让及外汇交易等都属于金融活动。 不动产金融概念 不动产金融是指在不动产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 第一节 不动产金融的特点与作用 不动产金融的特点 融资资金量大 政策性强 金融债权保障性较强 具有债券化趋势 第一节 不动产金融的特点与作用 不动产金融的职能和作用 筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足不动产业发展所需的资金支持。 融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到不动产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类不动产和各不动产企业以及个人中去，支持不动产开发和消费。 运用货币政策调控不动产市场，当市场需求过旺、投资过热时，收紧贷款；而当市场需求不足、市场疲软时，则扩大信贷，引导和促进不动产业的健康发展。 不动产融资 第二节 不动产金融的基本内容不动产金融市场类型 第二节 不动产金融的基本内容 不动产筹资形式大体有以下几种： 第一，储蓄形式。从国际不动产金融活动的实践看，不动产储蓄有下面三种基本方式： （1）合同储蓄。通常的做法是签订合同，长期存款。 （2）自愿储蓄。自愿储蓄是不动产金融机构吸收广大职工居民手中小额零星货币的一种存款形式。 （3）强制储蓄。强制储蓄是利用法律、行政命令和经济手段，规定人们将一定数量的资金按期存入不动产金融机构的一种存款形式。 第二节 不动产金融的基本内容 第二，发行不动产股票和债券 发行房地产股票。 发行房地产债券。 发行不动产债券也有多种方式：其中一种是由政府提供保证、由银行发行。这种方式在国际上有以下三种行之效的金融工具：一是市场债券；二 是地价指数；三是住房预约债券。 第二节 不动产金融的基本内容 市场债券是一种承担还款责任的债务凭证，债务的条件、债券的票面价格、债务期限和利息等等都在债券上一一载明； 地价指数债券是一种还债金额与地价连动的债券。购买土地的机构与土地所有者缔结买卖契约后，将购买土地的资金交给专门的管理机构，并接受等额的“地价指数债券”，债券的面额即为土地交易额，但偿还金额则根据地价而变化。 住宅预约债券是以项目完工后转让土地为条件发行的一种长期、收低益债券，投资者拥有选择权。 除由政府提供保证的市政债券外，还有一种常见的房地产抵押债券。这是由房地产开发商或金融机构以受押房地产，即抵押权作为抵押品发行、并由信托机构充当受托人控制着抵押品的债券。 第二节 不动产金融的基本内容 不动产融资形式大体有以下几种： 第一，银行贷款 1、不动产贷款一般有三种类型：一是抵押贷款，即以土地使用权或者房屋所有权作归还本息抵押的贷款；二是信用贷款，即以借款人的品德、 信誉、财务状况、预期收益等为依据的贷款；三是保证贷款，即以第三方的信用作担保的贷款。 2、不动产抵押贷款的种类。不动产抵押贷款包括土地使用权抵押贷款和住房抵押贷款两种。 第二，不动产信托 信托业务也是银行的一项传统业务，它是指货币所有者或不动产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购、建、租赁、经营不动产的行为。 第三，不动产租赁 是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向不动产出售方购入该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金的行为。其实质是出租人向承租人提供的一种融资方式。 不动产融资租赁主要包括杠杆租赁、售后回租等形式。 扩展思考 国内外不动产金融制度模式 我国现阶段整个资金来源及运作过程： 我国房地产金融体系还不完善，资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。 国际不动产金融制度模式 以证券融资为主（美国） 以社会福利基金融资为主（新加坡） 以储蓄融资为主（德国） 以财政融资为主（日本） 不动产融资 第三节 住房抵押贷款证券化 前面所讲不动产抵押贷款就是不动产抵押的初级市场，它是由不动产抵押贷款形成的市场。不动产抵押二级市场是指买卖抵押不动产债权的市场。 第三节 住房抵