卓越时代广场营销提案（还不错的商业、写字楼报告）.pptVIP

市场 中心区战国图 平衡销售速度和品质两者关系，结合中原成交写字楼客户资料及项目的电梯运行速度的实际情况，中原将塔楼划分为A、B、C、D四个区。具体分区划分及各区单元面积划分如下： 2、田忌赛马销售策略 华融大厦 规模：1栋32层，地下3层，地上32层 总建筑面积73897㎡ 开发商：哈尔滨工大集团 深圳市时轩达实业有限公司 标准层：1473 ㎡ 金中环国际商务大厦 规模：1栋50层，总建筑面积103149㎡ 地下3层，地上50层 开发商：新浩房地产开发公司 星河世纪项目 规模：3栋，两栋住宅32层，54982㎡1栋写字楼39层，40000㎡ 占地面积：11700㎡ 开发商：深圳市星河房地产开发有限公司 规模：1栋38层 开发商：深圳市中铁建设投资有限公司 分割面积：低区124-260㎡ 中高区200-473㎡ 标准层：1900㎡ 新世界中心 规模：1栋53层，总建筑面积107917平方米；地下4层，地上53层 建筑层高：4.02m 标准层：1900㎡ 开发商：深圳市新世界集团有限公司 天时 长久以来，分别以地王—嘉里中心、赛格—电子科技大厦、新时代 广场—海洋石油大厦为代表的三大商务区群雄割据，悖于现代商务发展规律。 深圳并无真正意义的商务中心，这并不符合国际化大都市的发展要求。 WTO相关政策的推进、CEPA的落实、珠三角城市群的建设、9+2泛珠区域合作及全球化（globalizing ），深圳商务物业需求强劲，加速深圳商务中心区的形成。 CBD的理念性提出、国际化规划和高标准建设，深圳商务高地正在形成。 地利 人和 客户群定位 随着中心区的日益成熟，中心区写字楼空置率呈逐渐下降趋势，而传统商务“重镇”蔡屋围人民南及华强北等区域写字楼空置率则呈现上升态势 随着中心区各项配套的不断完善，中心区商务物业的租金呈现不断上扬的发展趋向，而蔡屋围人民南祭文华强北等地商务物业租金水平则连年下跌 随着中心区进驻企业的不断增多，中心区商务物业的售价也呈现大幅上涨的趋势，而其他区域商务物业的售价则以不同程度的下跌. 卓越 一群具有蓝色基因高知财智精英煅造品牌 卓越 是一种品质，折射卓越人对生活空间的理解 卓越 是一种境界，它使员工快乐地享受工作的过程，并自豪于所投身的事业 卓越 是一种文化，凝聚着蓝色基因人群的共同价值观和审美取向 卓越 是一种态度，铭刻卓越集团不断追求的境界 ? 卓越 城市要做好未来的梦 它就是梦想缔造者 卓越·蔚蓝帝国 The blue excellence 一群有着蓝色基因（Blue gene)智慧超群的卓越人，怀着蓝色梦想（Blue dream),制定蓝色战略(Blue Stratagem),绘制宏伟蓝图（Blue print)，从蔚蓝海岸（blue coast)开始，向全中国出发，实施“蓝中国”计划（The blue China plan)，缔造蓝色帝国（Blue empire) . . . 卓越·蔚蓝帝国 ——内敛而大气，冷静且具张力 地王 地标 帝国 秉承卓越蓝色战略，打造蓝色卓越企业帝国 承袭蔚蓝海岸，打造卓越“蔚蓝系” 成就进驻客户商业帝国梦想 蓝色是卓越的标志色，是卓越精神的全权代表，蓝色是卓越集团蓝图的扩张，蓝色梦想的延升。 帝国代表了一种张力，一种霸气，同时亦是一种气度，每一个入驻的企业都将于这里打造自己的事业帝国。 卓越集团宏伟蓝图，打造卓越帝国时代，诞生另一个蓝色巨人。 价格定位 The income of the win 2005？ 写字楼地产价值构成 商务地产价值是指商务地产的公开市场价值（open marketvalue），即商业房地产在公开市场上进行交易，从而最可能形成的价格。 马克思主义地租理论中绝对地租和级差地租的存在决定商务房地产价值的高低。 商务地产价值的构成包含了两个部分：商务房地产开发投资价值和商务房地产的权益价值 。 写字楼价值链流程图 写字楼价值计算方法 市场比较法操作流程图 为更科学定价，中原选择中心区2个已售、3个在售和2个待售的写字楼项目作为本项目的可比项目。 进行土地使用年限修正： 以剩余使用年限47年为基准，按照房价每增加2年单价增加1‰进行修正 进行建设进度修正： 以完成封顶为建筑进度基准，按照每个工程节点增加1﹪进行修正 项目入市平均售价测算 X0 =（A1+A2）×0.12+（B1+B2+B3）×0.2+（C1+C2） ×0.08 = 13836 元/ m2 本项目预期销售周期为15个月左右，按照当前写字楼