山东济南重汽翡翠郡营销推广方案-PPT.pptVIP

[翡翠郡2006年度营销推广方案] 信立怡高房地产顾问机构 本方案主要构成 第一章 济南房地产市场概况 一、2005年济南房地产市场综述 2005年商品房供应减少 2005年济南住宅市场新增的楼盘只有17个，与2004年31个相比数量大幅下降，总体供应量约为217万平方米。 住宅销售先扬后抑，楼市看好初见曙光  2005年初始济南住宅市场价格高速增长 继5月份“国八条”等一系列政策出台后，购房者对未来不确定的市场持观望态度，销量骤减，市场跌入低谷 从各楼盘消费客群来看，大部分还是自住群体，济南房地产市场刚性需求仍较旺盛。 下半年市场政策环境逐步稳定，消费者恢复理性购房需求增长 一些新的大盘的亮相令我们看到未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。 价格走势平缓，全年小幅增长 区域价差明显，北部均价最低 非投资购房占绝对主流，济南地产无泡沫 二、2006年市场形势 2006年地产竞争年 各区域大盘风起云涌 大批低价位经济适用房开发上市 中档与中低价位楼盘成市场供应主流，价格 与产品竞争并重。 面对残酷的市场环境，客户更加多样化的市场选择，这就要求我们采取超乎寻常的营销策划手法，大手笔、大推广、大制作，高度融合发展商、建筑商、代理商、广告、媒体、金融、物业等机构的一切有效资源，为我所用，为销售是从，从而最终实现我们既定的销售目标。 第二章 任务和目标 我们的任务 我们的目标 第三章 项目SWOT分析 项目概况 翡翠郡项目紧邻济南长途汽车站 小区总建设用地313417.04万平方米，容积率1.67，是一个包括大型超市、社区休闲商业街及配套公建、TOWNHOUSE、叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等总建筑面积68万平方米的大型住宅社区，户型从二室二厅到六室二厅，可满足不同家庭的需求。 项目拥有包括幼儿园、小学、中学面积16000余平米的翡翠学校一所。 即将建设的城市快速公交“BRT”从社区门前经过，使社区成为中国第一个城市“BRT物业”。 社区内保留几百棵直径超过30CM的原生树木，绿色鲜氧天天享有。 SWOT分析 THREAT（威胁） 项目核心价值点锤炼 第三章 项目目标客户分析 一期目标客户分析 1、拆迁户 客户特征：北园大街、大明湖片区、无影山片区由于城市改造，将会有大量拆迁住户需要购房；项目周边区域集中了大量的70年代初和80年代初建造的老式住宅，房间布局欠合理，功能不完善，该部分住户人口达数万人之多。多年的工作积累，他们也有一定的积蓄，改善目前的居住条件及置业换房也是他们的不二选择。 置业需求：该部分客户对新居住物业的需求为：在市区内，临近原居住或工作的区域，交通便利，生活配套完善，面积在80-130平方米的两房或三房住宅，首期支付能力在10—15万元之间，总房款为30-50万元之间；我司认为，该部分客户比例占一期客户总量的20%左右。 2、天桥区企事业单位、机关、学校 医院等的管理层、技术层人员 客户特征：这部分客户收入稳定，生活舒适，经济条件相对较为宽裕，他们购房主要是为了改善生活环境，提高生活品质。有的也不妨用于投资物业保值增值。 置业需求：该部分客户对新居住物业的需求为：对原生活区域怀有依恋情节，新社区环境优越，能与个人身份匹配，他们购房面积在120-160平方米的三房或四房户型，首期支付能力在20—30万元之间，总房款为50－80万元之间；我司认为，该部分客户比例占一期客户总量的30%左右。 3、首次置业的婚房购买者 客户特征：他们一般从事金融、法律、IT、建筑、设计、咨询、美术等新兴行业。他们追求潮流，热衷时尚，具有文化内涵。他们有很高的收入，年龄主要集中在25岁至35岁之间，拥有属于自己的结婚用房，以体现他们的个人价值。 置业需求：该部分客户对新居住物业的需求为：二房或三房住宅，首期支付能力在15万元以上，承受总房款为50万元左右；重视居住舒适性和品质，希望有专业、规范的物业管理服务。我们认为，该部分客户比例占总量的15%左右。 4、个体私营业主 客户特征：泺口服装批发市场、金牛建材批发市场、北园大街建材批发市场、西市场等周边的个体私营企业主。他们置业讲究便利的交通，生活配套的完善，要求孩子就学与托管的方便。他们经济条件宽裕，购房有提升居住品质与物业投资的双重意图。 置业需求：该部分客户对新居住物业的需求为：三房或以上户型，首期支付能力在20万元以上，总房款为40万元以上；重视居住的安全舒适性和品质，要求有专业、规范的物业管理服务。我们认为，该部分客户比例占总量的25%左右。