精品文案-2008年江西景德镇地块物业发展建议及启动区策略报告.pptVIP

景德镇地块物业发展建议及启动区策略报告 ;报告结构思路;片区内拥有景德镇唯一的4A级古窑风景区，酒店、金融机构等高端配套齐全;后续规划改变;项目属性界定——四线成本导向性、政务新区、中等规模、强势自然资源驱动的住宅项目;;2008年遭遇国际金融滑波，国内经济困难，景德镇房地产开发市场经营指标部分有所回落 ;受金融危机影响，虽然景德镇08年市场经营指标部分有所回落，但总体上保持了稳定健康向上的发展态势 ;房地产板块：景德镇房地产格局在区域上分为五大板块;价格与速度：市场供应主流是多层，小高层仍然具有一定的抗性，别墅产品在市场上品质普遍不高，联排产品在市场上不多;具有城市资源、江景、产品和其它资源的楼盘后续将陆续面市，项目存在一定的潜在竞争;东郊：四季春晖主要卖点——昌江广场，营销进入停滞状态;城北：港逸豪庭——主打城市中心价值，1月10日开盘，目前销售35套左右，月均去化量10套;城南：瓷都国际华城，依托二中，主打投资、教育型小户型，销售火爆;河西：时代奥园——城市外溢第一站，04年起一直是景德镇的销售冠军，平均年去化量3万方左右;河西：金岸名都——公园里，昌江上，景观高层住宅;昌南名苑——独栋、联排、叠加物业，从08年8月独栋接受预定，目前订出10栋左右;市场的几大特征总结;;;城北板块： 以附近公务员和刚性需求婚房为主。面积100-130的两房三房，接受总价20-30万。;高专坐落在本项目东面，高专老师普遍承受的总价区段在30-50万之间，是本项目花园洋房的目标客户;这部分客户大部分已有不止一套住房，对产品品质要求高 需求面积：150m2以上，四房 置业关注点：居住环境、产品品质、资源的绝对占有 创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如有露台的花园洋房等；;景德镇市场客户特点小结;客户分类;;根据以下章节的计算结果，世联推荐选取基于市场基础下的多元化方案（含花园洋房，小高层，联排+双拼别墅，独栋别墅方案），推荐在此方案做到容积率1.1;;计算物业配比中的关键性经济指标假设;特尔斐法分析各楼盘综合素质，判断综合排名及未来的发展潜力，在河西金域中央为首，???东融科为主，融科入市要做到市场第一，必须在产品品质及营销上下功夫;小高层打分-确定比准价格;花园洋房打分-确定比准价格;联排打分-确定比准价格;项目各物业基准价定价过程：参照市场同区域和竞争区域物业类型价格，及特尔斐法比较，得出预期各物业类型入市价格;;方案一：物业类型为独栋别墅、联排别墅、花园洋房和小高层产品;从物业类型配比来看，容积率超过1.4后花园洋房的体量过小，难以支撑地块的低密度高形象，同时也无法满足启动期快速回现的要求；而且高层体量过大带来项目去化风险;项目建安费用参考;随着容积率提升，税后利润随着增长，但税后利润率随着下降;随着容积率提升，低密度物业大量减少，单方利润产出能力降低;方案二：物业类型为独栋别墅、联排别墅和小高层产品;从物业类型配比来看，容积率越高小高层所占比例越大，高层体量过大带来项目去化风险;随着容积率提升，税后利润与利润率都随着增长，说明在没有洋房的情况下，联排最大化并不能带来更大的利润空间;随着容积率提升，低密度物业大量减少，单方利润产出能力降低;方案比较;;产品线组合;在同样的容积率下，方案一的利润实现度要高于方案二，因为低成本洋房产品提高了销售额并降低了风险;方案一开发的连续性优于方案二;综合各方面的比较，方案二花园洋房总价段缺失，风险高；方案一利润高，更易于市场实现，风险较小;方案一中，考虑到风险和利润的关系，及规划限制，容积率应该控制在1-1.1之间，此时在保证利润的基础上，也最优的满足前页所提的原则和需求;;本项目户型配比建议;;水系的打造;洼地停车处理：在组团之间设计公共出入口，解决竖向交通问题，在组团内设计多个下沉式园林，在解决架空层采光的同时，实现园林的立体化;山地洋房停车处理：目前地块内部地形不规整，对最终容积率的实现有所影响，建议进行局部改造成南北坡;山地洋房停车处理：结合坡度采用半地下停车和地面停车结合的方式，;水系打造：利用地块内部泄洪渠，进行改道，形成贯穿整个地块的景观中轴；局部挖深、挖宽，形成景观节点;水系打造：水系节点结合车库和下层式园林设计;注重丰富的建筑外形，形成层次丰富的天际线;选择最能反映西班牙元素的细节局部放大，将风情感做足;立面效果;入口大堂：40平米左右，挑高设计，局部中高档装修，吸引眼球，做足面子工程;园林设计要点：以城市生态为根本出发点，同时将山地园林的立体感反映出来;艺术会所强调与自然的融合，面积控制在2000平米以内，上下两层结构;水岸文化会所，推出半盈利性质陶艺工作室，艺术品店，茶艺店等，扩大项目的知名度同时提高人气，带动收入，塑造项目在市民及游客心中的普遍认知;艺术会所陈列