扬州1912商业项目市场研究项目定位业态招商策划案-212.ppt

第一编 市场分析及可行性研究 1-1-3 宏观经济 1-1-4 经济构成 1-1-4 经济构成 1-1-5 消费水平  1912观点 从扬州近4年的GDP增长率、城镇居民人均可支配收入以及餐饮休闲娱乐 的消费比重来看，扬州市民还是舍得花费的。 扬州被授予联合国最佳人文环境和居住环境称号，扬州是一座值得期待的城市； 如今外商在中国的投资主要集中在长江三角洲、珠江三角洲以及大北京地区。其中长江三角洲重点为上海、江苏，而浙江、上海、苏南发展相对饱和，因此苏北将是外商想投资的首选。扬州作为苏北的门户、外商进入苏北的跳板，其区域优势不容忽视。 从三次产业结构比例图上来看，虽然扬州第二产业（即工业）在整个三产的结构比重在不断增加，这与近年扬州始终把沿江开发作为经济建设的龙头，加速产业集聚的经济战略，强势推进工业第一方略相关，并不意味着第三产业在扬州市的衰退。 1912 观点 虽然第三产业的比重在逐年以微弱的数值下降，但其增加值的增加率却在不断上升。根据《扬州扬州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报 》显示２００５年第三产业对GDP增长的贡献率达到30.9% ; 据数据显示，在扬州城镇居民可支配收入中，餐饮、休闲、娱乐的比重逐年增加，消费比例的增加势必加速扬州市民对餐饮、休闲、娱乐生活更高的要求; 随着扬州市的旅游总收入在扬州市的国民经济中扮演越来越重要的角色，旅游业的兴旺势必带动第三产业的再次发展; 综上所述：扬州在未来的几年内将对餐饮、休闲、娱乐等第三产业文化有着更加旺盛的需求。 兴城路小美食街： 1912观点 扬州目前还没有一个比较具有规模性的商圈，现有的文昌阁商圈也是通过时间的沉积自然形成的。由于没有物业管理公司，商圈在业态的分布上比较杂乱，没有统一性。 西区规划上将是扬州市政府的发展重点，其商业氛围多为政府刻意营造，随着广润发、京华城中城SHOPPING MALL的开发完成，西区是否可以形成新的商圈仍需观望。 根据扬州市政府“西进、南下、东联”的方针，东区目前缺少比较合理健全的商业项目，扬州1912项目正好可以填补该空白点。 文昌百汇中心 文昌百汇中心 京华城中城 扬州京华城中城位于扬州新城西区，是一个集商业、生活、娱乐、旅游、休闲、教育等功能配套为一体的大型开发项目，由房地产、商业不动产和零售中心三大部分组成，占地约2000余亩（即130万平方米）。商贸区则规划有智能写字楼、购物中心、展示中心、星级酒店、酒店式公寓、旅游及小吃特区等，与零售中心一起构成一个全生活广场。 项目优势：由于项目处于扬州市西区，这在大环境上与政府的“西进”策略还是相符合的。由于西区是新城区，规划开发的难度较小；由于苏北第一家星巴克的确定入驻，对该项目的招商工作犹如打了一针强心针，发展势头迅猛。随着扬州火车站以及润扬大桥的投入使用，项目的交通优势开始显现。 项目劣势：从目前的情况看，京华城中城的地理位置相对市区来说还是比较远的。这也使一些生活于东区的人对其保持观望的态度，增加了项目开发的风险性。该项目占地面积相对较大，项目运作周期长，也就增加了项目运作的难度。 1912观点 扬州目前虽有以上几个与1912有部分相似点的商业项目,但项目的操作方式却不一样.以上项目均是在销售的前提下进行商业运做,这本身就给项目的可操作性带来一定的难度。 由于销售的商铺,业主均可自行招租,这对整个商业项目的业态定位及选择上带来一定的难度,同时也对物业的管理造成不便。 西区的京华城中城虽然在功能定位上与1912不同,但在业态的规划上与1912有很多相似点,与1912在招商中将会存在竞争问题。 1-3、项目状况及条件分析 1-3-1 项目区位 1-3-2 项目状况 1-3-3 主要交通道路 1-3-4 项目存在的问题 廊道：现有建筑廊道过多，得房率较低，建议1、2、3、7号楼应尽量避免廊道的设计，以此增加得房率； 广场：避免街区下沉式水广场的设计，改为广场，满足街区活动需要； 层高：原有建筑层高不够高，新建建筑应保证层高在3.6米以上以适合商业建筑用途； 停车位：目前规划仅有70个停车位，严重不足，建议改变1号楼地下室仓库用途，连接2号楼做停车场； 噪音：3、4号楼与北面的部队宿舍区距离过紧，只有8~10米的距离，将来的噪音问题不可避免。 工期：建议分阶段交付，以此来减轻招商压力。 1-5、商家访谈问卷分析 1-6、总结 1-6-1 存在的问题和矛盾 1-6-2 项目发展的利好因素 1-6-3 项目发展存在的阻力 1-6-4 项目发展需要解决的问题 1-6-1 存在的问题和矛盾 由于项目租金较高，很多意向商家希望通过税金，管理费用上的减免，来缓和租金过高的