柳州酒店市场调研报告(整理By阿拉蕾).doc

- 1 - 柳州P200927号地E地块酒店可行性调研报告 2009年10月 1介绍 客户 受广西荣和的委托为其位于柳州P200927号地E地块拟建酒店项目进行市场调研及初步可行性研究。 服务范围 ● 视察拟建项目地点并确定其对拟建项目的适用性。此项研究并不包括任何法律、工程或环境的考虑但包括了来往于该处的交通便利程度、可见度和景观、周边需求状况及其他可能影响该项目市场销路的各项特制的评估 ● 预测拟建酒店各需求市场的规模和特性市场需求 ● 确定可能对拟建项目构成不同程度竞争的现有及计划中的设施 ● 分析现有具备竞争力及可资比较的酒店店设施及各自的业绩水平竞争对手调研 ● 预测拟建酒店未来的营运现金流量进以得出扣除利息、所得税、折扣前的收益水平。项目前景预测 主要假设 我们的研究成果和结论主要基于下列重要假设 宏观环境 ● 未来将不会出现对中国尤其是对广西和柳州市整体信心构成重大影响因而损??商业活动、到访客人及国内旅游的政治、行政事件发生 ● 重要的基础设施如饮用水、污水处理、电力及燃气设施等将继续以稳定可靠的水平提供以维持最终使用者的满意水平 ● 柳州的主要工业、商业、投资和旅客来源地区的经济在未来不会经历重大和持续的衰退 - 2 - 拟建酒店 ● 拟建酒店将成为整个27号地块整体项目的组成部分 ● 27号地块整体项目将在未来成长为柳州市最具影响力和竞争力的形象板块在市场享有良好的品牌认知和声望 ● 业主选聘之核心管理人员预期将在员工和培训方面作出足够的投入以提供合乎酒店市场定位且能够达到其顾客预期的服务水准 ● 酒店的硬件设施及家具将实践一流品质以合乎其形象及最终使用者的期望同时在硬件设施设备方面将制定充足的周期性保养和翻新计划以维持其一流品质并在我们分析所涵盖的期限内持续进行 ● 未来将加入的竞争者与本报告的预计将不存在重大差异 2区域和地点分析 21项目地点位置 拟建项目地点位于柳州市柳北区白沙路2号东面靠江紧临潭中立交桥。 地块所在区域距火车站5分钟车程距机场20分钟车程。地块东面即柳州市高新技术产业开发区和河东经济开发区地理位置优越具有相当的升值潜力。 整体拟建项目开发用地面积254亩其中酒店E地块面积约29万平方米建筑主楼高度不大于120米且不小于100米项目建成将成为区域两公里内最具标志性的建筑。 22柳州市的旅游酒店市场及拟建项目的周边环境 221柳州市的区域经济 柳州市经济持续快速增力1950-2008年柳州市地区生产总值GDP年均增长10.28。进入新世纪后柳州市经济发展活力明显增强已连续八年保持两位数的增长速度。 柳州市地区生产总值由1950年的0.88亿元增长到2008年的909.85亿元占全区的比重为12.69。财政收入大幅增加柳州市财政总收入由1950年的0.04亿元增长到2008年的140.14亿元占全区的比重为16.64。 - 3 - 柳州是西南地区的工业重镇 截止2007年底全市工业企业2857户其中大型工业企业9户规模以上651户上市企业5户柳工、柳化、两面针、优联和柳钢已形成以汽车、机械、冶金为支柱化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业并存的工业体系。全市有4个名牌产品两面针牙膏、柳工装载机、网山白砂糖、金海锡锭3个驰名商标两面针、金嗓子、花红。全市主营业务收入超亿元工业企业超百户其中超250亿元、150亿元和100亿元企业各1户50-100亿元企业3户柳州工业经济总量约占广西的1/4。 柳州是西南地区的交通枢纽 柳州是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一已形成集铁路、公路、水路和航空于一体的立体化现代交通网络。四条铁路干线、三条高速公路和三条国道在柳州重叠交汇陆路运输4小时可达北部湾海岸港口。柳州是国家一类口岸柳江航运可上溯贵州下航港澳。柳州白莲机场达到国家4D级标准已经开通至北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、海口等多条航线柳州距桂林两江国际机场仅需一个半小时车程。 柳州是西南地区的商贸物流中心 柳州素有“桂中商埠”之称自古以来就是周边省区的重要商品集散地。目前已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场。食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场柳州价是全国食糖行业的指导价广西糖产量占全国的2/3广西食糖有2/3从柳州批发。2004年柳州被《福布斯》评为中国大陆最佳商业城市之一。作为中国内陆走向东盟的重要通道城市和西南出海大通道集散枢纽城市随着中国—东盟自由贸易区的加快建立依托区位和产业优势柳州有望成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地成为重要的区域性现代物流中心和商贸中心。 柳州是国家历史文化名城和中国优秀旅游城市 柳州是中国南方人类的发祥地。五万多年前柳江人、白莲洞人就在这里繁衍生息。柳州正式建