得终止租约.PDFVIP

終止租約 民法第453 條： 定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約 者，其終止契約應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。 民法第450 條（第3 項）： 前項終止租約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或 一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日 為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 【1租期未滿前，終止租約的約定】 本契約租賃期限未滿，而一方擬終止租約時，須得他方之同意，並應於壹 個月前先行通知之。 ※一般租約大多約定租金是「按月」給付，因此，在定期租賃的時候，房 東或房客想要提前終止租約時，除了必須先徵得對方的同意外，還要踐行 先期通知對方的義務。而且在通知的時間點上，也必須依法律的規定至少 在「一個月」前通知。 換句話說，如果是房東想提前終止租約，至少要在一個月前通知房客，好 讓房客有時間另覓住處及安排搬家事宜。如果是房客想提前終止租約，那 也要在一個月前通知房東，這樣房東才可以儘早安排另行招租事宜。 ※在「不定期租賃」的情形，沒有事前須經對方同意的問題，房客想要提 前終止租約時，只要比照前述的方式，依法先期通知就可以了。但房東這 一方，還必須符合土地法第100條的規定，才可以比照前述的方式，終止 租約，收回房屋。 土地法第100條： 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋： 一 出租人收回自住或重新建築時。 二 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。 三 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。 四 承租人以房屋供違反法令之使用時。 五 承租人違反租賃契約時。 六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 【2租期未滿前，終止租約的效果】 乙方於租賃期限屆滿前已遷離房屋或因可歸責於自己之事由，擬提前終止 租約時，應賠償甲方相當於○個月租金之損害。如甲方因可歸責於自己之 事由，擬提前終止租約收回房屋時，亦應賠償乙方相當於○個月租金之損 害。 ※定期租賃的提前終止租約，在沒有法定或約定的特殊情況發生時，都要 經過對方的同意 ，房客如果不同意提前終止租約，房客是有權續租到租期 屆滿為止。 但反過來說，如果是房客希望提前終止租約時，房東不可能強留房客必須 住到租期屆滿才能搬家，此時房客提前終止租約的行為，可能構成違約 ， 房東是可以向房客請求不履行租約的損害賠償 。 ※在定期租賃關係中，不論是房東或房客，想提前終止租約，一般而言， 損害賠償的金額，約莫相當於一個月或兩個月的租金，是較為合理而可以 接受的。 ※如果房客在簽約時，就不確定是否能住到租約期滿，但又顧慮提前搬 家，房東會以違約為由，沒收押金的話，房客應該向房東爭取在租約中訂 定：「租期屆滿前，房客於搬遷一個月前通知房東或已代房東覓得新房客 者，不構成違約 」為條件，藉以免除違約賠償的責任。 【3租期屆滿時，約定租賃關係消滅及效果】 租賃期限屆滿，租賃關係即行消滅。乙方擬續租本房屋時，應於租賃期限 屆滿前壹個月，以書面(存證信函)通知甲方，請求另訂新約，否則乙方應 於租期屆滿時，返還房屋。如未依約返還房屋，乙方應負損害賠償及違約 之責任。 ※在定期租賃租期屆滿後，如果房東沒有表示不續租的意思，房客也繼續 繳納租金的話，租約將會成為「不定期租賃」的關係。因此，一方不打算 繼續租賃關係而擬終止租約時，就要先期通知他方。 但房東這一方，要終止租約收回房屋的話，前提是必須符合前面單元所提 到的土地法第100條的規定，否則房東是不能片面終止租約的，就這一點 而言，房東要特別注意。 至於通知的方式 ，法律本來沒有特別規定，但為求慎重並避免爭議，最好 是以「書面」通知。 實務上，多以寄發「郵局存證信函」的方式來辦理。 【4承租人違法或違約，出租人終止租約的約定及效果】 乙方如有下列情形之一者，甲方得終