押金之返还与承租人之保护-武汉大学人文社会科学学报编辑部.PDFVIP

第 卷 第 期 年 月 押金之返还与承租人之保护 以美国法为中心 周 臖 摘 要为防范出租人任意扣留押金切实保障承租人的押金权利美国各州自 世纪 年代末开始在立法中专门对押金的返还予以规制经过数十年的努力如今已出台大 量的立法成果并积累了丰富的司法经验我国可考虑借鉴美国法中一些行之有效的做 法完善我国的押金返还立法以维护承租人的合法权益 关键词押金押金的返还承租人住房租赁 押金本为担保承租人履行义务维护出租人合法权益的一项法律机制但在实际运作 中出租人极可能滥用其优势地位利用押金制度谋取不正当利益其中最为典型的莫过 于租赁合同终止后出租人以种种借口拒绝或迟延向承租人返还押金为防范出租人任 意扣留押金切实保障承租人的押金权利美国各州自 世纪 年代末开始在立法中专 门对押金的返还予以规制经过数十年的努力如今已出台大量的立法成果并积累了丰 富的司法经验笔者拟对美国法中的押金返还制度予以介绍评析以期对我国相关立法 和司法的完善会有些许借鉴意义 一美国押金返还立法的背景与宗旨 一押金返还在实务中的问题 在住房租赁中押金是最为常见的担保手段也是最易引发纠纷的领域之一但这一 实务上的重要问题却长期被法律所忽视美国法在相当长一个时期内未就押金设置专门 规则而是由当事人依据契约自由原则自行约定有关事宜此种处理模式貌似对双方当 事人颇为公平实则放任了出租人滥用其优势地位损害承租人的利益例如出租人可能 迫使承租人支付数额过高的押金还比如出租人可能向承租人收取所谓的押金管理 费其中最为突出的问题当属租赁合同终止后出租人拒绝或迟延向承租人返还押金 从理论上讲倘若出租人非法扣留押金承租人自然可就此诉至法院请求法院保护 自己的押金权利无奈押金数额一般不大实务中押金的数额多相当于一个月或两个月 的租金诉讼所花费的时间成本和金钱成本往往要超过承租人胜诉可以获取的押金权 衡利弊之后承租人只好放弃以诉讼方式进行维权听凭出租人任意扣留押金出租人也 正是看准了这一点当租赁合同终止时无论自己是否真正遭受了损失无论承租人是否 存在违约行为 出租人均会习惯性地当然性地拒绝返还押金