第四章都市更新产权结构之案例分析.PDF

第四章 都市更新產權結構之案例分析 經由前面二章的分析可以了解，現行的權利變換制度出現了若干不合理的現 象，本章將進一步以實例來說明，並分別運用不同型態的個案來解析，第一種型 態是典型的權利變換案例，本文由於篇幅有限，這種型態的案例僅提供一例來說 明，主要在說明第三章所述的現象存在，並與理論來相互印證，而非以一個案例 來以偏概全；第二種型態是典型的協議合建案例，或許有人會質疑，協議合建與 權利變換有何關係，在這裡主要是用協議合建與權利變換作比較，二種不同的實 施方式作比較是否有意義，主要是因為這二種案例在某些條件上頗有雷同之處， 然而因實施方式不同，在權益的配置上是有某種程度的啟發；第三種型態是複合 式的案例，即表面上是權利變換，但實質上是協議合建，這種作法的目的，一方 面是為了解決複雜的產權問題，例如：不同意地主的問題，或地主的產權因繼承 尚未清理完成，或祭祀公業等的問題，另一方面是為了獲取獎勵容積及節省稅賦 的問題。這三種案例僅在說明所存在的現象而已，並非所有更新案例皆必然如 此，畢竟實施者的角色型態也是多樣的，已如第三章所述，以下本文就這三種案 例分別來加以分析。 第一節 個案分析 都市更新案常因個案區位條件的不同及其產權的複雜度，致個案間存在著相 當大的個別性及特殊性，但以下的案例，旨在說明產權變動的狀況，及其權利義 務的行使在現行的制度下是否確實獲得保障，為保障所有權人之隱私權及不必要 292 的困擾，所有案例均不表明確實位置，所有權人亦以代號 稱之。 一、 典型的權利變換案例 (一)研究個案背景說明 1.辦理緣起 本研究個案基地位於台北捷運新莊線穿越，台北市政府於91年11月 17日依都市更新條例第七條第一項第三款規定，配合中央或地方之 重大建設，迅行劃定公告「劃定捷運系統新莊線＜北市段＞地下穿越 292 以下代號依下列原則訂定：地號以「 1」開頭的三位數母號，建號以「2 」開頭的三位數母號； 所有權人為中華民國者以「國」字代表，後面跟隨的數字(1) ，(2)…等，代表不同的管理單位； 「私」代表土地所有權人為私有，後面跟隨的數字1 、2 、3…等，代表不同的所有權人，「私」 後面跟隨的是 B 然後才是數字者，代表是違章建築戶，「實」代表實施者；「銀」代表銀行， 後面跟隨的數字 1 、2 、3…等，代表不同的銀行；「他」代表他項權利人為自然人，後面跟隨 的數字 1 、2 、3…等，代表不同的個人；本文之全部案例代號均依此原則訂定之。 4-1 街廓都市更新地區案」 。本個案位處於台北市的交通要道，四週大樓 林立，商業、住宅的使用強度高。且基地內公有土地佔全區高達八成 以上，大部分為民國 40 年初興建的老舊宿舍，並有 18 戶違章建築， 基地內建築物老舊、部份建物內部空間狹小、公共設施缺乏，實不符 合經濟效益。為促進都市土地之再開發利用，改善市民居住環境，提 升生活品質，期盼透過都市更新權利變換的機制，改善個案基地之寙 陋現況，增加土地效益，並藉此提供公益設施，增加社會效益，以政 府、地主及實施者等三方面，達到一個三贏的局面。 2.相關基本資料 (1)更新單元劃定依據：本研究個案基地因位於台北捷運新莊線穿 越，台北市政府於91年11月17日依都市更新條例第七條第一項 第三款規定，配合中央或地方之重大建設，迅行劃定公告。 (2)更新單元面積：2,523㎡(約750坪)。 (3)公私有土地比例：公有土地佔85.81%，私有地佔14.19%。 (4)土地使用分區：商三特(原商二，建蔽率65%，容積率630%)，佔