房地产开发流程pp稿.pptVIP

　　房地产开发的主要程序 投资机会选择与决策 前　期　工　作 建　设　阶　段 租　售　阶　段 报建工作主要包括以下内容： 1、获取土地的使用权 2、申办《建设项目选址意见书》 3、申办《建设用地规划许可证》 4、建筑方案的规划审查 5、初步设计审查 6、施工图审查 7、申办建设工程招投标 8、申办《建设工程规划许可证》 9、申办《建筑工程施工许可证》 10、申办《商品房预售许可证》 11、申办《建设工程竣工验收合格证》 12、申办商品房初始登记 13、申请换发《国有土地使用证》 一、 一、获取土地的使用权 根据《宪法》和《土地管理法》的规定：我国实行的是“土地的社会主义公有制”也就是我们通常所说的　国有土地，以及“劳动群众集体所有制”也即　集体土地。 现阶段，我国取得土地使用权的途径有以下四种　方式： 1、通过国家出让方式取得； 2、通过房地产转让（买卖、赠与或其他合法方式）； 3、通过行政划拨方式取得； 4、通过土地或房地产租赁方式取得短期的有条件的土 　　地使用权。 （房地产公司取得土地使用权的方式主要为以上第1、2种。） 土地使用权出让的方式有以下　三种： 1、拍卖 2、招标 3、双方协议 土地使用权的出让年限： 1、居住用地70年 2、工业用地、科、教、文、卫、体、综合等用地50年 3、商业、旅游、娱乐用地40年 土地使用权的续期： 土地使用权合出让同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 办理《国有土地使用证》 部门：成都市国土局 依据：红线图、《建设用地规划许可证》 条件：缴纳土地出让金 　　（根据不同的土地级别和土地类型　　元/平方米） 二、申办《建设项目选址意见书》 部　　门：成都市规划局 依　　据：土地权属证明 　　　　　1：500地形图 　　　　　其他需要说明的文件、图纸等 时　　限：20个工作日 取得文件：1、《建设项目选址意见书》 　　　　　2、建设项目《规划设计条件》 　　　　　3、标明设计范围的用地红线图 三、申办《建设用地规划许可证》 　　　部　　门：成都市规划局 　　　依　　据：成勘院红线拨地单 　　　　　　　　土地权属证明 　　　时　　限：12个工作日 　　　取得文件：1、《建设用地规划许可证》 　　　　　　　　2、用地红线图 　　　 规划设计条件 制定依据：控制性详细规划（这是房地产开发的依据 　　　　　　　　　　　　　和保证） 内　　容：　1、用地条件　 　　　　　　　2、经济技术指标（用地面积、建筑面积、容积 　　　　　　　　率、建筑密度、绿地率、住宅户数、停车位等） 　　　　　　　3、交通要求 　　　　　　　4、配套要求 　　　　　　　5、城市设计 四、建筑方案审查 　　首先，依据“规划设计条件”委托设计院进行方案设计 　　部　　门：成都市规划管理局 　　依　　据：规划设计条件 　　时　　限：10个工作日　 　　取得文件：审查通过的方案总平图、方案图册 　　同时在市地名办进行项目名称注册 　　　 规划设计条件 制定依据：控制性详细规划（这是房地产开发的依和保证） 内　　容：　1、用地条件　 　　　　　　　 2、经济技术指标（用地面积、建筑面积、容积 　　　　　　　　 率、建筑密度、绿地率、住宅户数、停车位等） 　　　　　　　3、交通要求 　　　　　　　4、配套要求 　　　　　　　5、城市设计 办理《环境影响评估报告》 部门：市环保局 依据：规划审查通过的方案总平图 五、初步设计审查 　　公司根据规划审查通过的方案总平图委托设计院进行初步设计 　　部　　门：成都市建设管理委员会（由其召集相关部门召开审查会） 　　依　　据：规划方案总平图 　　条　　件：建筑面积8万平方米以上的项目必须作初步设计 　　时　　限：10个工作日 　　取得文件：初步设计审查意见书 六、施工图审查 　　公司依据审查通过的初步设计委托设计院进行施工图设计 　　部　　门：市建委施工图审查中心 　　依　　据：规划审查通过的方案总平图（或初设审查意见） 　　内　　容：专业施