XX足球场综合交通枢纽配套工程项目可行性研究报告.doc

项目背景 项目名称： XX大厦——XX市XX足球场综合交通枢纽配套工程 开发商 XXxx置业有限公司，注册资金1500万元人民币，住所为XXX路XX号； 该公司为“xxx”（600xxx）集团公司的内部合资公司，有四家股东单位。 项目所在地 XX市XX区XXX路272号，XXX号 总体规划 XX足球场交通枢纽配套项目总体规划32万平方米，XXX路北侧为XXXX集团开发建设的14万平方米的双塔五星级酒店和12万平方米的shopping mall，XX路南侧为XXXX置业有限公司开发建设的XX大厦，计52126.8平方米。该段花园路建成后为XX商业街的延伸（路名更名为XXX路）。 项目规划 XX大厦由2幢28层塔楼和2层裙房组成，具体为： 东楼：地下2层为物业管理用房、与地铁口连通，地下1层为商业及设备用房，地上1~2层为商业用房，3层为会所，4层~28层为大开间办公用房； 西楼：地下1层为机动车库，地上1~2层为商业用房，3层为会所，4层~28层为小开间办公用房； 裙房：地上1~2层为商业用房，连接两塔楼。 总地上建筑面积为52126.8平方米（初步设计批复为50870平方米），办公用房42898平方米、商业用房6507平方米、会所1465平方米（实际设计均有所扩大）。 项目目前进展 手续情况：XXXX置业有限公司已经取得了XX大厦的初步设计批复、《建设用地规划许可证》（东楼部分）、《关于XX路XX号地块综合开发项目的批复》、《建筑工程施工许可证》，土地证在动迁结束后以邀请招标的形式获得； 动迁进展：目前在基地里面有28户居民，动迁工作仍在正常开展 工程进展：东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工（有动迁居民未搬） 合作方式 由于该项目目前缺土地证，开发商投入16000万元后没有后续资金，希望合作伙伴出资继续开发，以吸引新股东进入的方式合作，但新股东最多可持有50%股权。 市场分析 1、XX区概况 XX区位于XX市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江、苏州河，与浦东新区、黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积23.5平方公里，下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、XX北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村9街道和江湾镇，至2002年底，户籍人口约79.1万。XX，因XX港而得名，地域成陆约在公元6至8世纪。原分属XX、宝山两县；解放后，又被划分为XX区、北XX路区、提篮桥区；直至1984年9月三区最终正式合并，形成现境。XX是集中央商务区和中心商业区为一体的中心城区,曾任XX市市长的朱镕基总理称誉区为“风水宝地”。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达。XX区目前的都市型工业形成了以箱包业为主，服装、食品、金银饰品、印刷等行业共同发展的格局。XX北路商业街是是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。吴淞路－四平路外贸商务金融功能显现，沿街已形成外贸商务金融功能带和XX城市景观线。商贸业态XX商贸业历史悠久，素来为XX的商贸大区之一。商贸业以其规模效应跻身XX商界，专业化、多元化、大众化的特色声名远播。市级商业街XX北路是XX市著名商业街之一，在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。商业街商业文化设施齐全，综合消费功能完善，是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。此外，大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰用品、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。XX北路商业街XX北路商业街简介XX北路是XX著名的市级商业街之一，全长3.7公里，商业设施规模将达到60万平方米，与南京路、淮海路共同构成XX的中心城区商业，成为XX这个国际化消费大都市的核心圈商业。2002年，XX北路新一轮改造全面启动，区政府借鉴吸收麦肯锡、AC尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了XX北路商业街功能和形态规划。此次规划范围南起苏州河、北至鲁迅公园、东起四平路——吴淞路、至轻轨——河南北路，规划面积2.1平方公里坚持形态建设和功能开发相结合，商业、文化、旅游、体育等资源相融合，推进“南、中、北”三个功能组团开发南段：北苏州河路——海宁路；中段：海宁路——海伦西路；北段：海伦西路——XX足球场。XX北路南段简介——时尚休闲的苏州河北岸南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩、外滩相连，接近繁华的南京东路，处于黄浦江与苏州河的交汇处，将建成时尚、休闲的国际名品走廊；以大型购物中心、旗舰店