白玉蒙尘黄金埋土—聊聊物业管理行业和上公司绿城中海彩生活.PDF

白玉蒙尘、黄金埋土—聊聊物业管理行业和上市公司绿 城、中海、彩生活 提起物业管理行业，一般会觉得相对的低端，雇几个人，找 几位保洁的阿姨、保安的大叔，买几张桌椅，攒几台电脑就可以 把公司给开起来，既没科技含量也没行业壁垒，更谈不上什么调 性了。不过，随着几家物业公司的相继上市，让外界得以一窥其 内部真容，特别是以投资者的角度详细审视后才发现物业公司其 实别有洞天，性感十足。 物业管理在我国算起来也就二三十年的发展历史，首先发端 于深圳等沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。在国外，物业管 理已经有一百多年的历史，业内公认的有“五大行”一说（第一 太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际）， 业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、 顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测 量和工程顾问等，管理理念十分先进，体量已是非常庞大。 目前国内的物业管理公司所涉及的业务范围相较于“五大行” 要简单的多，基本上还是围绕着物业管理的本行-基础物业服务 （保洁、保安、绿化、房屋设施的管理维护等）开展运营，但近 年来，随着物业行业的高速发展，特别是以彩生活为代表的物业 管理公司在香港相继上市，所谓的增值服务在行业内开始风生水 起，其收入增长速度远超基础物业服务，在一些公司增值服务带 1 来的毛利甚至已占公司毛利的大半江山，也由此物业管理公司逐 渐受到资本市场青睐。 行业现状 当前物业管理行业仍是一个高度分散的行业，呈现典型 大行业小公司的形态 2015 年，我国竣工物业的建筑面积达 10.0 亿平米，其中 7.4 亿平方米为住宅面积。15 年房地产开发企业新开工建筑面 积为 15.4 亿平米，其中 10.7 亿平方米为住宅面积。 房地产开发企业新开工房屋面积 亿平方米 竣工房屋面积 亿平方米 25 11 20 10 15 10 9 5 0 8 2011 2012 2013 2014 2015 2011 2012 2013 2014 2015 住宅新开工房屋面积 非住宅新开工房屋面积 数据来源：国家统计局 从数量上来看，截至2014 年底，全国物业服务企业共约10.5 万家，总管理面积约为 175 亿平方米，经营总收入高达3500 亿 元，平均每家物业服务企业管理面积为约 16 万平方米，收入仅 约为340 万元。(资料来源：《2015 全国物业管理行业发展报告》) 2 行业集中度迅速提升,强者通吃的大幕已经开启 从管理规模上看，2016 年全国物业百强企业管理面积达 54.05 亿平方米，占全国物业管理面积（183.59 亿平方米）的 29.44%，较2015 年（28.42%）提升1.02 个百分点，百强企业管 理面积均值为 2725.09 万平方米，同比增长 15.40%，连续多年 持续上涨，管理规模扩张明显，行业集中度进一步提升。百强企 业通过兼并收购快速扩大管理规模，TOP10 企业管理面积均值达 到18838.96 万平方米，是百强企业均值的6.91 倍，管理面积增 长41.30%，是百强企业增速的2.68 倍。 中国物业服务百强企业市场份额情况 33% 28.42% 29.44% 28% 23%