物业管理-苏州建设交通高等职业技术学校.DOC

《物业管理》自学辅导材料 ************************* 复习提纲 **************************** 一 1．什么是物业？物业的性质和特点分别表现在哪些方面？ 物业是指已建成并投人使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业的性质依据其特殊性主要表现在：物质实体的二元性，空间上的固定性，使用的耐久性，经济价值的多样性，保值增值性和物权性。根据物业的使用功能的不同，我们可以将其分为：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等四种类型。 2．什么是物业管理？对比分析我国物业管理与国外物业管理的差异。 就实践而言，物业管理可以有广义和狭义两种解释。广义上的物业管理是指对各类建筑物、附属设备、设施以及场地进行管理，同时对建筑物区域周围的环境保护、清洁卫生、安全保卫、庭园绿化、道路养护、车辆停放等实施统一管理，并向业主和使用人提供全方位的服务，从狭义上讲，物业管理就是为了保持房屋的完好，附属设备、设施的正常使用和相关场地的使用有序而对各类建筑物、附属设备、设施以及场地进行管理。 “物业管理”与“物业”的概念一样最早出现在我国的都是直接翻译而来的词汇，传统的英文表示有Real Estate Management（简称：REM），Property Management（简称，PM）等多种形式。但无论是PM还是REM都是有广泛意义的房地产管理，是指对业主、发展商、土地所有者所拥有或租赁的土地、房屋、设备及其委托事项所进行的营利性经营与管理。强调的是从投资开发建设到使用过程的全寿命的管理。20世纪80年代以来，西方经济发达国家相继又出现了一些名为Faci1ity Management（简称，FM）的专业管理机构公司。按其运作方式来看，FM更多的是设施、设备管理，也有观点认为，这种服务贯穿于物业和设施设备的可行性研究、设计、建造、维修、运行管理的全过程之中，是为企事业机构的经营目标提供的PM服务，是PM的一部分。 根据我国对物业约定俗成的定义，物业管理侧重于对建成后物业的管理，按阶段性管理划分应属于“物业使用与管理”或房地产的“售后服务与管理”的范畴。与国外的物业管理实践比较来看，我国开展的物业管理从内容到范围与PM、，REM、FM都存在着一定的差异性。 3．如何理解物业管理服务性？分析物业管理的性质。 物业管理属于第三产业，是一种服务性行业，它要为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务。物业管理的性质就是服务，是寓管理于服务之中的活动。 4．物业管理有何特点？为什么？ 要点： （1）服务实现的过程性 （2）生产与消费的同时性 （3）服务需求的动态变化性 （4）“产品”及供应能力的不可储存性 5．如何理解房地产供应链？简述房地产供应链的构成。 6．何谓房地产全寿命？分析房地产全寿命管理的过程及其相互关系。 7．分析物业管理在房地产供应链中的地位和作用。 要点： （1）延长物业使用年限，确保物业功能的正常发挥 （2）为业主和用户创造良好的环境 （3）提高城市管理的社会化和专业化程度 （4）促使物业保值、增值，为社会创造财富 （5）建立良好的企业形象 二 1．何谓房地产产权？简述房地产产权的特征。 产权，广义地说就是财产即存在或设定于一切客体之中或之上的完全的权利。完全的产权是一复数概念。它的基本内容包括占有、使用、收益、处分四种权能，即所有者对资源的使用权与转让权，以及收入的享用权。 （1）房地产产权的绝对性与排他性 （2）房地产产权主体的特定性 （3）房地产产权的法定性 （4）房地产产权的可分离性 （5）房地产产权的长期性和有限性 （6）房地产产权在经济上得以实现 （7）土地和房屋产权主体的一致性 2．何谓建筑物区分所有权？分析建筑物区分所有权的特征。 在现代城市建筑中，一幢房屋按其本身结构可以区分为多个相对独立的单元，每个单元又可以成立为一个相对独立的所有权客体，但有区分的各个单元的房屋仍然构成一个整体，而且每一个单元房屋及其使用都离不开整个房屋公共设施支撑。法学界把这种多人共同拥有同一物业或建筑物的所有权形式界定为“建筑物区分所有权”。 ①复合性。建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分所有权和成员权三部分内容构成。 ②一体性。一体性主要表现在建筑物区分所有权的三个方面必须是结为一体的，即专有权、共用权和成员权是不可分离的。 ③限制性。基于在一栋建筑物的区分所有权人同住在一栋建筑物内，生活息息相关，活动紧密相连，因此，当每个权利主体行使权利时都要受到很多的限制。 3．运用市场供求关系理论，分析物业管理服务的价值取向。 （1）物业管理服务的使用价值 “物业管理服务”是一种可以用来交换的“商品”，它是以“劳务”的形式向市场需求者提供的一种满足人们某种需要的“产品”。物业管理服务作为可用来