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广钢新城板块分析报告广州涛略投资咨询有限公司二零一五年十一月1、简况2013年6月5日，广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》，规划显示，广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，合力升格为“广钢新城”。据规划显示，广钢新城规划范围东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路。广钢新城规划用地总面积657.4公顷，规划定位特色宜居新区、专业交易中心。规划总建筑面积：1024万㎡，毛容积率1.56，未来居住人口可达19万。规划定位为特色宜居新区和专业交易中心。广钢新城东西跨度约4公里，南北跨度约3公里。广钢新城按照纽约曼哈顿规划整合商业中心、高端居住中心、生态中心理念，在老城区成熟配套的基础上，将打造3000米生活配套圈：5维交通网+9所省级学校+5所三甲医院。广钢新城规划有3条地铁（广佛、L10、L11）L1不在规划范围内不过很接近，3条有轨电车。地铁1号线已经开通，广佛线二期年底开通，10号线、11号线正在建设中；已有6处过江大桥及隧道通达荔湾、海珠、番禺；广州环城高速、东新高速、广珠西线高速非常方便。除此之外，还有有轨电车、社区巴士、水上巴士等辅助交通工具便利出行。根据规划未来广钢有4条地铁线路、3条有轨电车、2条水上巴士、8处过江设施以及3个交通中心。另外，广钢新城在教育资源方面，密度有望赶超珠江新城。根据规划，板块将配套32座学校，包括9个省级名校；广钢新城一路之隔1千米内有省实验中学、培英中学、真光中学3座省一级的百年学府，3千米内9所省一级学校，7所市一级学校，平均校龄85年。此外，板块将同时拥有6大生态公园以及5所三甲医院。广钢新城周边有广东省中医芳村分院、广州市脑科医院、广州市第一人民医院鹤洞分院、广州中医药大学第三附属医院、广钢医院五大三甲级医院。2、地块出让2014年2月和9月，广钢新城分别出让了第一批五块地块和第二批六块地块，地块分别分布在在建的广佛线鹤洞站下面的地铁商住区和绿色居住区。经过两轮推地，广钢新城的新地主已有超过7个，其中有地块是两家以上合作拿地。随着广钢新城项目陆续发布了规划公示，由于拥有众多超高层建筑，鹤洞大桥以西的广钢新城，将成为高度和密度超过目前鹤洞大桥以东光大花园、天鹅湾、中海锦榕湾、中海橡园国际等多个成熟住宅小区聚集的片区。2.1已出让地块已出让地块位置：第一批地块：第二批地块：地块出让详细信息：2.2将出让地块第三批地块为两块：AF040233地块和AF040408、AF040409地块，位于广钢新城正中央，北面紧邻广钢之路中央公园，南面为待拍卖土地。与前两批地所在的绿色居住片区不同的是，这批地处于水景居住片区，未来或以特色水景为主。两地块将在11月30日开拍。地块详细信息：3、区域楼盘3.1广钢新城板块楼盘项目价格（元/ m2）楼面地价（元/ m2）估计毛利率物业类型项目介绍装修占地面积（m2）容积率建筑面积（m2）开盘时间地铁距离开发商规划后地块所建楼盘中海花湾壹号住宅31000，公寓280001950011.29%住宅公寓60层双地铁黄金物业及商业中心，以“住宅+公寓+商业”三大业态打造地标综合体精装修1800007.2213000002015-9西朗站、鹤洞站600m中海地产金融街·融穗华府29500220318.37%住宅由6栋40层高层洋房和2栋41层安置房组成精装修479864.813256912015-11鹤洞站600m，西朗站900m金融街广州置业有限公司葛洲坝·保利曼城待定14091-住宅个点式的超高层住宅建筑为主，每栋住宅均为39层，120米高-229694.801102512015-11开始认筹鹤洞站500m保利地产、葛洲坝地产联合开发华发中央公园待定23546-住宅住宅共11栋，其中安置房2栋42层。非安置房9栋，包括38层4栋，37层3栋，3层2栋精装修467264西朗站500m广州华宁房地产开发有限公司规划前地块所建楼盘元邦明月水岸25000城改出让金25388.99%住宅2栋多层电梯洋房、8栋高层电梯洋房简装修481942.891391052013-9西朗站700m广州广进房地产开发有限公司富凯星堤14500--公寓一栋单体建筑设计，总层数20层，一楼为商业裙楼，二层至二十层为公寓毛坯154422.59399422015-8西朗站2.5km，10号线拟建站1km广州富凯房地产开发有限公司远大·芳华都汇16000政府出让金28182.62%公寓单体楼设计，地下建筑面积11334.7㎡，地下两层总车位达219个，52-114㎡精装都汇户型精装修134462.8034736.12014-12西朗站600m广州远大置业有限公司远大·芳华都汇富凯星堤元邦明月水岸葛洲坝·保利曼城华发中央公园金融街·融穗华府中海花湾壹号3.2销售状