苏泊尔地产台州玉环项目提报方案.pptVIP

楚门是玉环的经济重镇，引领玉环三大工业制造业快速发展，潜在一大批富人 通过对项目界定，可以限定目标购房群体是收入远高于一般家庭的富贵阶层 本项主要客群目标 富贵之家 中产阶级，即玉环当地私营企业家 通过对楚门各楼盘现有购房群体调查，了解玉环市场对项目具有双向影响 项目推广主要集中方向将集中在楚门本地以及楚门辐射到的周边乡镇。 后期楼盘推广容易受玉环市场项目推广影响。 消费者角度结论 楚门、玉环的潜在客户具有相当大的购买 项目主力目标客户为富贵阶层 与玉环市场的客户具有双向影响性 从产品角度分析 项目内产品差异化客户营销，严格系统品牌策略，实现项目联动营销成功 属性 高层 别墅、类别墅 产品价值 一般产品 稀缺产品 购买人群年龄 26-35 35-40 购买关注点 交通便利、户型结构、周边配套 品质感、品牌影响、景观资源 购买动机 部分首次购房、刚需 改善居住 品牌策略 赚利润 树品牌 价格策略 快销旺销 贵销旺销 通过对杭州和楚门高层物业面积对比，发现楚门的要求集中在一次性成熟改善 面积需求偏大：120-150之间成为市场的主打户型，更大的户型在市场上也存在大量客源。 楚门对面积的需求 杭州对面积的需求 楚门市场上主流户型都比较大，然后对户型的要求很明显，比较中意房间多的户型，是典型城乡过渡城市化购房需求 通过对户型的对比可以发现，本地人购房的需求很大一部分是想做到3代同堂。 玉环楚门 杭州 产品角度结论 项目内产品实现联动营销 认同有价值感，表现资源占有的产品风格 当地客户具有典型的城乡过渡城市化的购房需求 从市场角度分析 新政后杭州打折楼盘达到33个 随着新政的出台，引领浙江市场的杭州房价出现历史性的量价齐落，各楼盘打折促销现象极其普遍，市场恶性竞争尤为激烈。 市场成交不稳定 玉环房产市场成交量 玉环作为3线市场受宏观调控有小部分影响，后期走势不明朗，对于明年市场的判断更是不清楚 自09年以来，楚门只出让了两块地块，市场土地供应较少，客户需求旺盛，市场机遇较好 玉环板块我们将面临的竞争对手（物业：高层） 楼盘名称 开发商 开盘时间 房屋均价 户型范围 销售面积 半岛花园 之江房产 12月 不详 110-160 20527平米 华龙·时代广场 华龙房产 春节前 8000-9000 90-167 72000平米 绿地·名苑 绿地置业 9-10月 1.3万-1.4万 90-260 63381平米 榴岛国际花园 老泰置业 12月 不详 70-160 26000平米 星汇花苑 汤臣房产 12月 不详 80-160 28285平米 壹号公馆 德嘉置业 10月 1.2万-1.3万 145-180 38002平米 下半年玉环25万左右的市场供应量，玉环当前平均每月不到15000方的去化量，未来市场竞争将会非常激烈 如何做到1年的客户维护周期 ——持续影响力来源 我们最大的风险： 当华龙时代广场年内开盘，面临着大量客群的分流 从产品上分析华龙时代广场： 140-170的4房主力户型设计 罕见底层做商业的4层联排 普通农居点都为多户产品，华龙时代广场正是抓住了这部分客群的需求点 竞品诉求案例 Slogan： 问鼎玉环，谁主高尚 诉求： 打造玉环顶级尊贵名流社区 支持点： 建筑高度、景观设计、品牌、物管、品质 市场结论 未来竞争楼盘多，而且由于其定位原因基本都瞄准中高端客户。如果我们的项目没有突围开来，将会陷入长期的恶性竞争 抓住楚门、玉环高端人群，截中端客户在本案的推广中尤为关键。 谢谢！ 项目目前已经做到了60分，做玉环第一豪宅有差距 1、立面 2、地段 3、品牌在楚门没做过项目，是陌生的 4、客群有危险 当地人是有钱，40%来源本地会被华龙分流。 5、客群是要争取 怎么提前蓄水蓄心 2.除了定向还要搞很多市场活动 跳到玉环，怎么去抢客户。 * * * * 欧洲花园玉环市区，心海湾楚门郊区环境比他好地段差， * 华龙·时代广场总建筑面积7.2万平米，容积率2.5，绿化率30.1%，建筑密度26%。 由2栋板式楼组成（层数30层、29层）和31套尊贵联排组成，共呈现361席。 * * 机密 * 机密 * 机密 * 机密 从客户角度出发定制符合项目土地属性的产品，树立苏泊尔集团房产品牌，实现项目利润最大化 苏泊尔集团策划建议书 2010-8-17 项目属性初判 项目机遇分析 苏泊尔在台州当前操作过2个楼盘，已具备二级开发资质，借鉴绿城情感开发模型，和当地高端客户产生品牌影响力 适不适合？ 过不过瘾？ 值不值得？ 生活情景描述 心理情绪优化 容积率做足 不犯低级错误 时间费用管理 客户需