美国REITs的投资机会 2012年7月.pptVIP

鹏华基金管理有限公司 2012年7月31日 美国REITs带给中国投资者的机会 中国投资者投资需求 中国在本轮金融危机中表现优异，经济增长趋势良好。但在宽松的货币政策和多轮财政政策刺激下，国民面临的通货膨胀压力明显。持续贸易顺差和资本流入导致国内外汇储备增长过快。 国内居民的可支配收入增长显著，资本市场发展迅速，但目前的投资渠道和投资品种选择仍不能完全满足投资需求增长。 投资者需求主要有以下几种： 不赔钱：安全性 不贬值：抗通胀、抵御人民币汇率下跌 不复杂：投资标的清晰、易理解 不麻烦：交易、管理手续简便、成本低 能分红：有现金收益 能赚钱：有良好的投资回报 中国投资者投资需求 房地产与其他投资产品比较 优点 缺点 定存 保本，无风险 收益率低 银行理财产品 安全性较好 透明度低、部分门槛高 债券 收益相对稳定 最大收益限制 贵金属 抗通胀、实物 短期波动率大、存储成本高、变现难 商品期货 杠杆高、短期收益高 资金要求高、风险高、操作较复杂 股票 流动性好、长期回报高 收益稳定性低 高利贷 利息高、周期短 本金无保障、安全性差 房地产 抗通胀、实物、周期长、定期收益+资本增值 流动性差、交易成本高、信息不对称 中国投资者投资需求 国内投资者对房地产青睐有加，一方面城市化进程和商品房市场发展催生了自住需求，另一方面房地产特有属性也满足了投资需求。主要城市房价在过去5年中大幅攀升。一线城市房地产价格增长过快降低了未来潜在投资收益预期，开发商和投资者高杠杆、高回报的模式难以为继。部分房地产商正经历从开发型住宅地产模式向持有型商业地产模式的转型，而一些投资者也在经历从买卖倒手到追求收益的转变。 从2010年起，为了抑制房价过快上涨，政府出台了土地、金融、税收等一系列政策抑制房地产投机，各类保障房项目开工建设也缓解了需求的压力。国内房地产投资者面临政策限购、信贷收紧、持有成本增加等挑战。从目前的大环境看，政策在近期放松的可能性较低。 投资者对房地产热情不减，部分有条件的个人和企业跨出国门，寻找境外房地产投资机会。香港、新加坡、日本等地均出现了内地投资者的身影，拉动了当地房地产价格。欧美等地低廉的房地产价格和融资成本也吸引国内投资者的注意。 中美房地产市场现状对比 中美房地产价格对比 中美房地产市场现状对比 中美房地产特征对比 中国 美国 市场规模 最大新建市场 最大二手市场 物权保护 使用权 所有权 投资品种 住宅、商铺 多种模式 发展阶段 新兴市场 成熟市场 历史收益 高、未出现大幅度调整 稳定、经历多次调整 市场地位 支柱产业 服务行业 政策导向 限制商品房和投机 鼓励房地产投资 怎样投资境外房地产 投资者有以下几种方式投资境外房地产： 直接购买境外住宅，自住为主 购买境外商业地产，取得租金收入 为海外地产项目提供融资，获得利息收入 购买海外房地产企业股票 购买海外房地产私募基金，取得LP份额 购买房地产信托凭证（REITs） 购买投资REITs的公募基金 潜在问题/优点有： 信息不对称、无租金收益、流动性差、风险集中 信息不对称、管理难度大、流动性差、风险集中 信用风险、投资周期限制 企业经营业绩与房地产表现存在差异 合格投资者限制、投资门槛高 个券选择困难 一站式投资、风险分散、投入小、流动性好 怎样投资境外房地产 对普通投资者而言，直接参与境外房地产投资还有以下困难： 法律/税收手续复杂 外汇操作困难 单笔投入大，投资周期长、融资困难 持有成本高 流动性差 风险集中 投资范围选择： 是投资自住住宅还是投资包括写字楼、公寓、酒店、物流中心、仓储、医疗设施在内的一篮子商业地产？ 投资目标： 是以获取物业升值为目的还是兼顾租金收益？ 解决方法： 通过QDII渠道投资境外房地产信托凭证（REITs），1000元投入即能成为海外各类商业地产房东，获得稳定的租金分红收益和分享潜在的资产增值。 REITs简介 REIT是Real Estate Investment Trust的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的产品，属于资产证券化的一种方式。 以REIT形式经营房地产是公司的一种自愿选择，需要满足税收法规要求，同时获得特殊的权利和义务。以美国为例，REITs房地产业务收入被免收企业所得税与资本利得税。 中国目前没有REITs，万达、SOHO等国内房地产企业经营模式最接近境外的REITs，但没有分红的强制要求。   什么是REIT？ REITs简介 全球上市RE