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第十讲 物业管理 城市学院 城环系 主讲教师 汤蓉 学 习 目 标 1、掌握物业管理的基本内容. 2、了解物业管理机构设置，业主委员会等知识。 3、熟悉物业管理的特征与物业类型，物业管理方式、物业管理费用与住宅专项维修基金。 第一节　物业管理概述 一、物业管理的概念 1、物业的含义 1）物业与地业的统称 2）单元性房地产 2、物业管理的含义 1）概念：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，为业主提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 2）内容：经营、管理、服务 二、物业管理的作用 1、可延长房屋的经济寿命 2、可增强社会信任感和投资者信心 3、可为人们提供良好的工作和居住环境 三、物业管理的原则 1、服务第一，以人为本 2、统一领导，综合管理 3、经济效益和社会效益并重 4、社会化 5、专业管理与民主管理相结合 四、物业管理的特点 1、社会化 2、专业化 3、市场化 4、经营化 五、物业管理的主要阶段 1、策划阶段 2、准备阶段 3、启动阶段 4、日常运作阶段 5、终止阶段 六、业主、业主委员会 1、业主及其权利义务 2、业主大会与业主委员会 1）物业管理区域内全体业主组成业主大会 2）业主委员会是业主大会的执行机构，想哦那个全体业主中选举产生。 3）实行业主自治和专业化管理相结合 美丽园物业大事记（来源于新京报） ? 2005年5月美丽园业委会状告小区物业不合理收费。 ? 2005年9月海淀法院驳回业委会请求。 ? 2005年12月业委会胜诉，成为北京首个打赢物业费纠纷官司的小区。 ? 2006年5月小区物业提起申诉。 ? 2006年8月“美丽园案”再审维持原判。 ? 2006年9月1日鸿铭物业突然离开。 ? 2006年10月9日小区召开临时业主大会，表决是否 罢免业委会全体委员。 ? 2006年12月8日，经过业主投票选择的南京新鸿运 物业公司入驻美丽园。 恩里小区组织与管理机构设置 某住宅区的管理机构设置 住宅小区物业管理的两大主体 第三节 物业管理公司 物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。 它具有法人资格。根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取一定的费用。 一、 物业管理公司的分类 1、由房地产开发企业投资设立的分支机构。 2、由房地产管理部门所属的房地产管理所转制 建成的物业管理公司。 3、由房产管理部门新组建的物业管理公司 4、以合作社为基础的物业管理公司 5、按照《公司》法的要求，由社会上的公司、 个人发起组建的物业管理公司 6、由大中型企事业单位自行组建的物业管理公 司 二、物业管理公司的资质条件及审批 1、资质条件 依法成立 有必要的财产或经费 有自己的名称、组织机构和场所 能够独立承担民事责任 2、申请经营资质需要提供的资料 企业资质等级申报表 营业执照 企业资质证书正、副本 物业管理人员的职业资格证和劳动合同， 管理和技术人员的职称证书和劳动合同， 工程、财务负责人的职称证书和劳动合同 物业服务合同复印件物业管理业绩资料 3、物业管理公司经营资质的审批程序 ?物业管理企业的资质管理实行分级审批制度 ?新设立物业管理企业领取营业执照起30日内向 工商注册所在地的房地产主管部门申请资质 提供的文件是： ? 营业执照 ? 企业章程 ? 验资证明 ? 企业法定代表人的身份证明 ? 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职业资格证书和劳动合同 ?新设立物业管理公司资质按照最低级核定，为一年暂定期 ?证书颁发和管理按级别归各级政府房地产主管部门 三、物业管理公司资质级别的评审 一级资质 二级资质 三级资质 要求： 注册资本要求 人员要求 物业管理类型及面积要求 管理上的要求 四、物业管理公司的组织机构设置 1、物业管理公司组织机构设置的原则 目标原则 统一领导与层次管理原则 分工协作原则 责权对应原则 有效管理幅度原则 2、物业管理公司组织机构设置的程序 确定公司性质 进行外围调研 对各部门工作进行定位拟定内部机构设置草图 拟定部门职责与岗位 讨论、修正和审批组织机构设计 招聘和安排工作人员 3、物业管理公司组织机构构成 例2 通用技术集团物业管理有限公司组织机构 第二节 业主、业主大会和业主管理委员会 一、业主 1、业主 业主是指房屋和相关设施的所有权人。 2、业主的权利 业主在物业管理活动中，拥有以下权利： （1）对房屋专有部分享有的专有权。 （2）对房屋共有部分享有的共有所有权。 （3）因业主之间的共