工业用地综合绩效评价.ppt

（四）工业用地弹性出让年期研究 十七届三中全会：建立最严格的节约用地制度 需要从制度设计、技术标准、评价监管等方面进一步优化和强化 工业用地最高50年年期出让，与企业生命周期不匹配，低效用地退出困难 50 50 土地使用权年期 企业生命周期 ≠ （四）工业用地弹性出让年期研究 出让年期研究：企业生命周期研究 采用“生存分析法”重点剖析了企业发展生命周期特征及其影响因素，得出： 上海工业企业平均生存年限10年，主要制造业企业平均生存年期在10-12年之间，企业进入的3~8年为高风险期，并综合土地储备成本、设备折旧、营业年限等因素，建议将工业用地出让年期设置为20年。 四个行业生存曲线 退出企业的生存时间分布情况（以通用设备制造产业为例） 生存时间 平均生存时间 出让价格研究：地价方案 应用建议 20年地价占50年的40%-60%，30年占60%-80%； 在首次以弹性年期出让时，原则上20年可采用50%，30年采用70%，对于战略新兴、重点支持类产业比例可向下浮动，能耗高、产出低的向上浮动。 （四）工业用地弹性出让年期研究 项目 评价指标 企业实际情况 所在（或邻近）104产业区块平均值 合同约定情况 得分 评分标准 产业导向类 工业用地产业导向 -- 如果没有合同约定，评分标准为鼓励类8分，限制类4分，其他6分；合同有约定且与合同约定不符0分。 用地绩效类 容积率 如无合同约定且低于所在（或邻近）104产业区块平均值的50%得4分； 无合同约定且在所在（或邻近）104产业区块平均值的51%-100%的得6分； 无合同约定且高于区块平均值的得8分； 低于合同约定的得4分； 等于或高于合同约定的得8分。 工业用地率 工业用地建筑密度 固定资产投资强度 （亿元/平方公里） 土地产出率 （亿元/平方公里） 土地税收产出率 （亿元/平方公里） 社会效益类 建设用地地均从业人数（千人/平方公里） 高于或等于所在或邻近104产业区块平均值，可得最高分8分；指标值占所在或邻近104产业区块平均值的70%-100%，可得6分；指标值占所在或邻近104产业区块平均值的70%以下，得4分。 人均劳动生产率（工业总产值/从业人数） 拥有发明专利授权数 拥有发明专利则得8分，如果没有可得4分。 生态效益类 能耗 能耗和水耗指标值低于所在或邻近104产业区块平均值的50%，可得5分，指标值占所在或邻近104产业区块平均值的51%-100%，可得4分；指标值高于所在或邻近104产业区块平均值的100%，得3分。 水耗 废水排放达标率 废气和废水排放达标率达100%得5分，达标率70%以上得4分，达标率低于70%得3分。 废气排放达标率 总分 专家建议考核结论（在相应栏目内打“√”） □优秀 □良好 □基本合格  [1]依据市经委《上海工业产业导向和布局指南(2007年修订本)》 [2]依据市经委、市发改委、市规土局、市统计局《上海市产业用地指南（2012版）》；土地产出率、土地税收产出率计算方式为近三年均值 续期制度研究：续期考核 首次把地球化学研究内容纳入土地资源管理学科领域，填补相关领域研究空白，在“创新驱动升级、经济转型发展”要求下，有利于提升工业用地二次开发科学管理决策水平。 学科交叉 一是开展了工业用地转型利用土壤污染风险评价研究，出适用于转型后为农用地、居住用地、公共服务设施用地（公共场地）、商服用地、工业用地等5种土地利用方式的风险评价模型，研究成果更具实践应用价值； 二是开展了“点”上的工业用地转型土壤修复技术经济评估研究和“面”上的工业用地转型土壤适宜性分析，提出了土壤污染修复技术路径和整体优化方案； 三是构建工业用地综合绩效评价体系，实现由“经济指标评价”向“经济、社会、生态综合评价”模式转变，推进土地全要素、全生命周期管理； 四是基于企业生命周期研究，率先开展了工业用地弹性出让年期制度研究，完善了工业用地的退出和流转机制，有效推动了本市工业用地出让制度的改革与政策创新。 内容创新 立足土地管理实际，结合管理需求，加强研究成果向政策性文件的应用转化。 应用深化 研究创新 二、研究内容及创新 三、成果应用 土壤和地下水环境质量档案制度 存量工业用地转型开发前，国土资源管理部门委托开展场地土壤地下水地质环境检测，如发生污染的，应积极组织修复工作。 所有工业用地出让前须进行水土地质环境监测，并作为出让合同附件；在土地过程评估（达产前后3-5年1次）、到期评估（出让期满前1年）结合绩效评估，监测场地水土地质环境。 按合同约定建立强制退出机制。工业用地使用过程中，发生严重土壤地下水地质环境污染的，按合同约定，可以解除出让合同，收回土地使用权，并由使用方承担修复费用。 存量工业用地转型 全过程监管 强制退出机制 1、市规划国土资源