[20091221总经办会议推荐文章]调控也是一种机会.docVIP

调控也是一种机会 发布时间：2006-9-8 ??作者：王健林 很高兴有机会跟银行界的朋友们交流，讲讲房企怎样适应宏观调控，我今天题目是《调控也是一种机会》。 一、中国房地产市场出现新的特点 房地产调控到现在已经进入第三年了，先后发了三个文件：04年是《关于房地产的若干意见》，05年是“国八条”，06年6月份发了一个“国六条”，7月份又出了一个《补充的十五条意见》。调控到今天，房地产市场究竟怎么样呢？中国这三年房地产调控，第一年是降低投资，缓解煤、电、油、运过于紧张的矛盾；去年国六条提出稳定房价；今年的口号是调整住房结构，每一年都是不同的。这三年房地产调控的目的究竟是什么？究竟要解决什么样的问题？只有把这个说清楚，才能回答宏观调控是否达到目的这个问题。究竟是稳定房价，还是把投资的速度降下来，还是解决所有人都买得起房的问题？现在社会上、老百姓当中有一些误解，好像我们中国这三年调控就是要解决大家买得起房子的问题。究竟什么是稳定房价？是涨幅处在我们人均收入可接受范围之内叫稳定房价？还是房价一点不涨叫稳定房价？这些问题总得有一个清晰的回答讲。这几年的宏观调控，我认为部分专家舆论给老百姓造成一个误解，调控就是要让大家买得起房子。他们说，调控了三年，房价还在涨，我还是买不起房子，就说调控失败。实际上这是对调控目的的一种误解，我相信中央的调控不是让所有人买得起房子，如果产生这种误导，或者让老百姓产生这种期望值，就麻烦了。我查了一些资料，世界上没有一个国家的自有住房率超过70％，这意味着并不是所有的居民都有自己的住房。这三年调控的措施，再加上02年开始实施的一个根本性制度改革——土地制度的改革，现在中国的房地产可以说进入了一个平稳的发展期。大家可以看，连续三年调控下来，房地产的投资额和交易额绝对值都没有下降，每一年还有增加。去年全国房地产的总投资额是1.55万亿元，这是国家统计局公布的一个数字。我预计到2006年结束的时候，这个数字可能还会有所突破。大家可以看到，1到8月份，国家统计局公布的数字，房地产的投资增长在20％左右，虽然低于整个固定资产的增幅，但绝对值还是在增加。销售这一块，去年是1.8万亿元的销售额，从投资和销售的数字可以看出来，房地产行业整体利润率并不是太高，1.55万亿的投资，1.8万亿的销售，大概销售利润率全国平均在11％左右。当然投资利润率和项目销售利润率有所不同，投资不可能是百分之百自己拿钱，还有一部分是贷款，有一些是预售款，像万达、万科这些的企业可能预售接近50％，预售比较好，投资回报率可能就高一些。今年七月出了关于二手房的非常严厉的政策，“国八条”去年说两年之内转手要征营业税，今年改为五年，还要再征所得税，算在一起大概有百分之十的税率。即使这样，只有7月份一个月全国的二手房交易减少了一半，8月份全国是以往水平的70％左右，估计到今年年底，二手房的交易依然会超过去年。这说明什么问题呢？经过三年调控以后，房地产投机基本上被挤出来了，投资的这一部分也减少了，所以我相信即使再调控两年，中国的房地产投资与销售的绝对值，二手房交易的绝对值不会下降太多，这一块确确实实是中国房地产市场的刚性需求，只有这样才有利于专家、舆论和企业家对中国的房地产做出一个准确判断。整个中国经济要放在全球经济一体化的角度来考虑。这几年全球经济比较好，美国、欧洲都在加息，全球的资产价格都在涨，在全球经济比较好的宏观背景下，对中国现在的经济增长速度应该有一个基本的判断，中国房地产市场是趋好的。我个人认为，房地产市场肯定会长期处在一个稳步上升的局面中。那么经过这三年的调控，整个房地产市场出现一种什么现象呢？一是房地产市场越来越体现为大城市市场。房地产开发初期的时候，县城、地市、省会、直辖市都在搞房地产，那个时候直辖市以及省会城市占的市场份额并不是偏大。但是随着这几年经济的发展，随着户籍制度的松动，随着人们收入的增加，人的流动性加快，房地产市场出现了一个趋势，就是越来越向大城市和特大型城市集中。国家发改委统计司、国家统计局统计司以及建设部的房地产业司共同搞的一个房地产调查指数，只统计了40个城市，就是31个省会城市加5个计划单列市，另外4个是地级市：苏州、无锡、东莞、温州。这40个城市的份额占中国整个房地产投资的比例接近八成。北京、上海这两个城市就占了四分之一，3000多亿的投资额，接近4000亿的销售额。所以说作为一个银行家，你判断中国房地产市场风险和工作的重点就应该向这40个城市集中。房价越低的地方市场风险越大，这是我的一个看法。现在中国房地产市场就是这么一种趋势，而且这种趋势越来越明显，这40个城市房地产市场我相信会越来越大。人也是一样，中国人发展的终极目标就是到北京、上海去，钱少一点的到地级城市、到省会城市。二是市场集中度逐渐提高，呈现出强者愈强、弱者愈