广东地税统一短信平台建设方案-湛江地方税务局-广东地方税务局.PPTVIP

【案例1】申报情况 　项目 普通住宅 非住宅 合计 一、转让收入 25000.00 19000.00 44000.00 扣除项目金额 21875.85 14384.00 36264.00 （一）地价款 3400.00 5100.00 8500 （二）开发成本 12352.95 5147.05 17500 （三）开发费用 1575.30 1024.70 2600 （四）转让税费 1400.00 1064.00 2464.00 （五）加计扣除 3150.60 2049.40 5200 三、增值额 3121.15 4614.85 　 四、增值率 14.27% 32.08% 　 五、应征税款 0 1384.455 1384.455 六、已征税款 500 950 1450 七、补退税款 　 　 -65.545 【案例1】审核情况 项目 普通住宅 非住宅 合计 一、转让收入 25000 19000 44000 二、扣除项目金额 25258.835 11005.165 36264 （一）地价款 6000 2500 8500 （二）开发成本 12352.95 5147.05 17500 （三）开发费用 1835.295 764.705 2600 （四）转让税费 1400 1064 2464 （五）加计扣除 3670.59 1529.41 5200 三、增值额 -258.835 7994.835 　 四、增值率 　 72% 　 五、应征税款 0 2647.68 2647.68 六、已征税款 500 950 1450 七、补退税款 　 　 1197.68 清算实务 清算单位确定政策依据 （1）国税发〔2006〕187号第一点：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。 （2）土增税《规程》第二十一条第五款：“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。 ●对分期开发项目如何确认清算单位，可参考下面标准： 对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目： 1.以《建筑工程规划许可证》所对应的项目视为分期项目； 2.同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的； 3.同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。 【案例2】 某项目建设开发商业地产，总建筑面积120，000平方米，其中停车场建筑面积18,000平方米（不得销售，非人防），公共配套设施建筑面积3，400平方米（已移交）。《预售许可证》标注建筑面积98，600平方米。已销售面积98，600平方米，取得收入128，000万元。整个项目发生扣除项目金额97，000 万元。已预征土地增值税 6400万元 * 土地增值税基本政策及清算实务 湛江市地方税务局税政科 吴春 联系电话:32823302017年4月 * 二、 一、土地增值税基本规定 （一）土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所得减除扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。 （二）征收范围：仅对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收，仅限于以出售或者其他有偿转让房地产的行为，不包括继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 * 不属于征税范围的“赠与”是指如下情况： 　　①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（思考：兄弟姐妹之间的房地产赠与是否要征土地增值税？） 　　②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 （财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号第四条规定） * （三）土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率 级数 计税依据 适用税率 速算扣除系数 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 40% 5% 3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 15% 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% * 这么高的税率目的是： 1.增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控；