杭州万通中心项目.pptVIP

* 日医学馆——墨田 项目主要支出 工资支出约占70%、物业租金支出约占20%、行政耗材及能源支出约占10%。 项目运营毛利接近10% 项目要点 运营的两个关键环节：员工队伍和入住率 员工队伍 养老地产运营管理的最大障碍是人才的缺失， 日本介护人员需具备服务资质，这类资质的获得需要100小时的培训时间和若干实习时间。 稳定的，好的员工队伍是运营成功的关键。 入住率 养老地产项目的盈利与否取决于入住率。 日医学馆项目的盈亏平衡点在入住率达到80%。 如何尽快的达到80%的入住率是运营成功的标志。 * 日医学馆——北浦和 日医学馆北浦和项目 项目接待人员 养老地产运营事业部 社长 建部 悠 * 日医学馆——北浦和 项目背景 北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与2010年5月投入运营。 占地面积：1754㎡ 建筑面积：2223㎡ 总户数：48户（面积范围28~47.5㎡） 入住门槛：仅吸纳自理型老人 入住率：31% 客户特征 以单身老人为主 老人多数来自项目5公里范围内 * 日医学馆——北浦和 营收方式 月金收费方式：按居室大小，月收费141250日元（11300元）~221250日元（17700元），月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。 租赁合同2年一签，不续约需提前3个月通知。 不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付2~3个月月金额度的手续费 居室内水电费、餐费及停车费需额外收取 如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用. * 日医学馆——北浦和 服务人员比例 项目仅配置3~4个接待和保安人员 项目主要支出 物业维护费 产品特征 北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅 公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。 餐厅 停车场 阅读室 信报箱 走道 * 日医学馆——北浦和 居室内设计 * 北浦和项目定位成因 类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满。 北浦和位于东京郊区，土地费用较低。 北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求。 项目要点 小型类酒店式公寓设计的养老地产产品。 在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场。 日医学馆预计项目回收期约为20年。 日医学馆——北浦和 * 日医学馆运营要点 日医学馆 产品设计 项目规模小，分布在不同的区域，保证最快速的拥有高入住率，尽快盈利。 选址在医院、邮局、银行、超市、文化设施等公共配套便利的地方。 尽可能配置有介护设施，纯自理式居所项目对老人吸引度不大，影响入住率。 运营模式 营收方式：除个别项目外，基本沿用一次性入住金+月金的收费方式 组织架构：养老地产运营事业部下设四个部门：管理、营销、人力及财务部 客户定位：以项目5公里范围内的在中高收入的老人为主 医疗资源：内部设医务室，医学救助和周边医院达成合作联盟 服务外包：餐饮、洗涤等基础工作采取服务外包。 * 日医学馆对养老地产的理解 日医学馆 养老地产的建造成本比普通住宅高20%，主要用于设备的增加及公共空间的装修投入。同时养老地产的相应收入在日本也略高于普通住宅。 项目定位非常关键，一般来说老人入住成本越低，项目入住率越高，而入住率是项目盈亏的决定因素。 大体量的养老地产项目，可能存在三大问题：1、入住年龄段太过集中，交替转换困难，可持续发展性较差的问题。2、容易导致空置率的升高。3、大体量项目的服务人员相应增加，容易导致管理缺失下的服务质量下滑。 小体量的养老地产项目，具备销售周期短、人员规模少等优势，并且灵活性高。 养老地产的运营成本随着老人介护程度会逐步上升，需要公司控制后期通胀风险。 承诺老人直到离世的居住安全感和高品质服务延续，是养老地产经营的条件。 一次性入住费用的收取和额度的高低，运营时成本的合理控制，将直接影响到养老地产项目的盈利价值。 在现状日本经济条件下，日医学馆旗下项目的平均回收期为20年。 * 日医学馆对中国的拓展意向 日医学馆 日医学馆首先会发展日本本土市场。 对中国的政策、商业环境需要2-3年时间的了解后，再确定是否进入。 日医学馆旗下的教育、设备、运营三个分支哪个最先进入市场目前尚未确定。 * 日医学馆 启示 适当控制养老地产规模，连锁化经营，是养老地产风险较低的发展方向。 日本经济处于滞涨期，养老地产同样处于投资回收缓慢（日医学馆2010年养老地产运营利润为3%）和投资回收期长（平均投资回收周期为20年）。 高素质的员工和高入住率，是养老地产运营的两大关键因素 项目五公里范围内，是养老地产项目主要可辐射的客户圈 养老地产经营需要设立营销部门对应市场。 日医学馆 * 考察项目 高端运营机构 项目 收益前三的 运营机构项目 实业公司 开发项目 房地产商 开发项目 政府投