收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方.pptVIP

（3） 净收益每年不变公式的作用 A：直接用于计算价格 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。 [解]?? 该宗房地产的收益价格计算如下： ? V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元) * B.用于比较不同年限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。 * 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000 元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。 解: 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格： ??? 甲房地产V∞=V50/K50=2114.81元/ ㎡ ??? 乙房地产V∞=V30/K30=2179.47元/ ㎡ * 3、净收益在前若干年有变化的公式 （1） 收益年限为有限年 。 （2）无限年的公式 * 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 解：该宗房地产的收益价格计算如下?? V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]? ＝300．86(万元) * 一、单选题 1.某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为__%。 A.10.6 B.11.4 C.11.2 D.10.8 2.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为____万元。 A、417 B、500 C、460 D、450 3.收益法有效年期的计算公式中的n为（ ） A、耐用年限 B、使用权年限 C、已使用年限 D、剩余使用年限 * 4、土地价值=[房地产净收益-（ ）]÷土地资本化率。 A.土地净收益 B.建筑物价值×建筑物资本化率 C.建筑物总收益 D.房地费用 5、有一房地产，土地占总价值40%，建筑物占总价值60%，土地还原利率为10%，建筑物还原利率为14%，则综合还原利率： A.12% B.12.4% C.13% D.13.4% 6、收益法的理论依据是？ * 7、资本化率的实质是一种（ ） A.利息率 B.收益率 C.租售价格比率 D.购买年倒数 8、收益还原法是借助适当的还原利率，将评估对象在未来给定年期内的各年（ ）折现求和，以确定其现值的一种资产评估方法 A.预期总收益 B.预期纯收益 C.实际总收益 D.实际纯收益 9、收益还原法不适于评估（ ）房地产。 A.商业 B.写字楼 C.宾馆 D.博物馆 * 二、多选题 1、常用的资本化率求取基本方法有（ ） A.市场提取法 B.安全利率加风险调整值法 C.投资组合技术 D.投资收益率排序插入法 2、有限年且其他因素不变的收益法公式还可用于（ ） A.不同年限的价格换算 B.资本化率的求取 C.比较不同年限的价格高低 D.比较法中土地使用权年限修正 * 3、收益性房地产的价值高低取决于（ ） A.可获年净收益的大小 B.获净收益的可靠性 C.可获年净收益期限的长短 D.建筑物质量 4、出租型房地产净收益通常为租凭收入扣除（ ）和租凭代理费等后的余额。 A.维修费 B.管理费 C.保险费 D.房地产税 5、适于选用收益法评估其价值的房地产是 A.商业大厦 B.写字楼 C.旅馆 D.酒店 * 三、判断题 1、收益法就是将房地产的总收益资本化，求出房地产价格的方法。 2、所谓资本化率即为净收益与价格的比率。 3、估价对象为自用或空闲的住宅，不得运