和平区源合里房地产项目可研报告.docVIP

目 录 第一章 项目建设背景及意义 4 一、项目建设背景 4 二、项目建设意义 6 第二章 项目概况 8 一、项目名称 8 二、建设地点 8 三、建设单位 8 四、主要技术指标 9 第三章 市场调查与分析 10 一、市场状况 10 二、市场发展前景 13 三、项目分析 17 2、优势、劣势、机会分析 20 四、项目市场预测 22 五、市场价格确定及销售收入匡算 22 第四章 项目产品设计分析 25 一、设计理念 25 二、设计意向 25 三、产品类型 25 四、户型比例 26 五、区内道路交通设计 28 六、建筑风格 28 七、交工标准与配套 28 第五章 项目开发节奏 30 第六章 投资收益分析 31 一、成本及费用预测 31 二、静态经济效益分析 34 第七章 结 论 36 第一章 项目建设背景及意义 一、项目建设背景 1、天津市宏观环境 　 2008-4-1 国务院批复的《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》推进天津滨海新区开发开放，是党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出的重大战略部署。《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》（国发〔2006〕20 号）明确了推进天津滨海新区开发开放的重大意义、指导思想、功能定位和主要任务，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。按照党中央、国务院的部署，结合天津滨海新区的实际，制定《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》。按照方案，滨海新区将设立全国非上市公众公司股权交易市场，即OTC市场。随即，中央机构编制委员会办公室批复中国证监会，同意设立非上市公众公司监管部。 2008 年6 月10 日，新华08 金融交易服务平台与天津产权交易中心合作协议签约。天津市正在运作筹建国内首个离岸金融中心，目前已完成整体规划方案，近期将报国家相关主管部门审批。 当前，天津经济快速发展，特别是金融改革创新加快推进，资本要素市场日益活跃。OTC 市场的建立，“新华08”金融交易服务平台与天津产权交易中心签订合作协议，筹建国内首个离岸金融中心，天津环球金融中心的即将面市，等等，都充分体现了天津在加快布局资本市场体系。而资本金融市场的不断完善可为众多的企业融资发展创造机遇，为受银根紧缩政策影响的房地产企业提供另一条直接融资渠道。 　　?“一轴两带三区”市域空间布局描绘了未来天津城市蓝图 ?　　一轴：“武清新城——中心城区——滨海新区核心区”，西联北京，东至天津港，中间以天津中心地区为核心，城镇密布，该发展轴是环渤海地区京津发展主轴的重要组成部分，西端与北京城市总体规划确定的东侧发展带相连，东端通过主城区紧密连接滨海新区。 ?　　两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区——大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。 　　 三区：指北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等三个生态环境建设和保护区。 “一轴两带三区”首先，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，促进产业分工与协作。其次，将“两带”作为市域城镇集中发展建设的地区，加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带。第三，在市域北部、中部和南部，规划三个生态环境建设和保护区，首次将生态环境建设和保护区作为天津市空间布局结构的一部分，协调城市建设与区域生态保护的关系，把宜居的生态城市作为未来城市发展重点。与交叉的主要道路将进行适当拓宽，这将大大增加南京路地区的可流动范围。海光寺立交桥等城市快速路系统相毗邻，能直达火车站和机场，使其整体的交通可达性明显提升。地铁1号线将贯穿南京路全线，与今年开工建设的地铁3号线相交于营口道站。人流的高效畅通 配套设施规划 停车楼：南京路地区未来将建设多个大型停车场及立体停车楼，规划停车泊位14842个，面积51.9万平方米。除正在建设的小白楼停车楼、黄家花园停车楼、西安道停车楼、金街停车楼外，还计划在哈密道绿轴与耀华中学操场下建设大型地下停车场，此外，每个新建的商务大厦都将在自身地下建设停车场。未来的南京路地区规划将建设七处绿地，总面积达到30000平方米。同时，南京路地区还规划了“休闲蓝湾”、小白楼城市广场等多处休闲广场，通过绿地、花卉、雕塑小品、欧式座椅、灯光等景观的设置。附近会集了天津市第一中学、二十一中学、岳阳道小学等各类学校，同时还将继续建设和完善一批中高档居住小区，另外这个区域内还有天津市妇产科医院、和平体育馆、复兴公园等医疗和各种文体娱乐场馆。以曲阜道与南京路的交点为圆心，以圆点至国际大厦距离为半径的区域，规划为南京路地区的商务功能。以滨江道与南京路的交点为中心，东起营口道，西至锦州道，南起