重庆万州屿江国际大酒店投资收购方案（90页）.ppt

三、收购流程 →政府考察投资方实力 →原投资业主考察投资方实力 →投资方派团队到原投资企业做项目尽职调查，核查已投资状况 →政府、投资方及原投资人三方达成收购意向 →洽谈确认收购价格 →投资方支付项目收购保证金，由政府监管 →完善收购法律文书及履约文书 →政府、原投资人与原投资人的债权人谈判费用结算及归还借款本息额度 →在政府监督下向原投资人的债权人进行结算或归还借款本息，取回产权证或其它抵押物，注销它项权登记 →完成工商登记及股权转让。 * 四、收购可行性 1、投资方有投资项目的经济实力； 2、投资酒店业可实现资产的长期保值增值； 3、政府处置资产，项目溢价率高； 4、万州二大城市建设的重大发展机遇，项目及土地资产增值幅度高； 5、绝佳的地理位置，政务商务会务的指定接待场所，高入驻率及高效益，可缩短投资回报期，适宜投资。 6、地块规划调整后，部分商业、商品房开发可实现部分资金快速回现，进一步缩短投资回报期。 * 五、收购价格、后期投入及总投资额 建议酒店收购底价为2亿元。 综合前期已投入资金和工程现状，估计项目后期投入工程建设、装饰装修、设备设施、家俱家俬、园林景观、补缴配套费及各项规费、支付设计费、酒店启动综合费用等还需资金4亿元。 故此次收购至酒店正式开业运营，总投资额约需6亿元。 项目建成后，可用项目本身向银行融资超5亿元，可用做资本运作的平台或载体。 * Part six∥项目效益分析 * 一、经济效益分析 除收购价2亿元外，另需投资4亿元是最大投资额度，我们可通过很多的办法与措施来控制和降低实际投入额度，通过运作及资源整合，最乐观仅2.5亿元后期投入，总投资不超过4.5亿元。 经济效益分析还是按总投资额6亿元考虑，包括项目收购费用和后期建设运行费用在内，直到正式营业时止。 1、开发成本 * 1、销售收入 产权式酒店销售收入：18000㎡×12000元/㎡=21600万元 住宅项目（洋房、别墅）销售收入：15000㎡×10000元/㎡=15000万元 商业街（含写字楼）销售收入： 25874㎡×10000元/㎡=25874万元 合计：21600+15000+25874=62474万元。 备注： 目前万州江景高层住宅均价8000元/㎡，而本项目产权式酒店含精装修及家具，项目地理位置更加优越，社区配套更好，物业形态更高档，投资价值更高。 以上价格均为保守估价，具有较大的溢价空间； * 因此 仅仅依靠项目销售收入 （未算地下车库及可售商业的销售收入） 即可回收投资成本 后期酒店经营可成为纯利润 * 若地块规划不做调整 单纯酒店经营 测算项目经济效益分析如下： * 20年经营收入总额为465002.7万元。 其年平均经营收入为25833.48万元元。 说明： 1、客户接待：标间117间，单间111间，无障碍间2间，商套24套，豪套24间，皇套2套，共计278套，101470间次/年，入住率85%，实际862495间次/年。 2、根据目前市场调查综合单价约600元/间，经营期1-5年内消费单价年增涨15%。经营期第1-5年及以后年分别达设计能力的80%、85%、90%、95%、100%。 3、会务接待：会议容纳人数1827人/天，接待率30%，实际548人/天，20万人/年，市场调查综合单价100元/人次。 4、餐饮接待：按20万会议接待人数的80%计16万人次/年，散客2万人次/年，共计18万人次/年，市场调查综合单价180元/人次。 5、娱乐接待：按20万接待人数的25%计5万人次/年，散客3万人次/年，共计8万人次/年，市场调查综合单价285元/人次。 6、康体接待：按20万接待人数的25%计5万人次/年，散客3万人次/年，共计8万人次/年，市场调查综合单价220元/人次。 7、洗衣接待：按8.6万客房接待人数的10%计0.86万人次/年，市场调查综合单价80元/人次。 8、商业接待：按20万接待人数的5%计1万人次/年，市场调查综合单价850元/人次。 9、其他接待：按20万接待人数的25%计5万人次/年，散客3万人次/年，共计8万人次/年，市场调查综合单价90元/人次。 以开发经营20年进行计算（其中建设期2年，经营期按18年） 1、酒店经营收入 * 2、酒店经营成本费用估算表 序号 项 目 建 设 期 经 营 期 合 计 平均值 1 2 　 　 3 4 5 6 7 8 9-20 　 　 　 　 　 　 80% 85% 90% 95% 100% 　 　 　 　 一 经营费用 　 　 　 　 4,477.05 4,980.34 5,557.37 6,221.90 6,990.17 6,990.17 80,564.64 115,781.63 6,432.3