物业管理项目维修手册(doc48页).docVIP

AN C物业管理项目维修手册[拆] 　　Ⅰ、工作职责………………………………………………………………………2—3 　　1、工程主管………………………………………………………………………2 　　2、维修班长………………………………………………………………………2 　　3、综合维修员……………………………………………………………………3 　　Ⅱ、作业程序………………………………………………………………………4—6 　　1、电梯设备………………………………………………………………………4 　　2、配电电器设备…………………………………………………………………4 　　3、通讯监控设备…………………………………………………………………5 　　4、空调系统………………………………………………………………………5 　　5、房屋本体和附属设施…………………………………………………………6 　　6、防雷系统………………………………………………………………………6 　　7、给排水设施……………………………………………………………………6 　　8、排污系统………………………………………………………………………6 　　Ⅲ、专项制度……………………………………………………………………7—8 　　1、供电系统、配电室操作制度…………………………………………………7 　　2、电器设备养护制度……………………………………………………………7 　　3、工具领用保管规定……………………………………………………………7 　　4、电器设备的养护管理规定……………………………………………………8 　　Ⅳ、技术标准…………………………………………………………………… 　　1、供电设备的正常维护和保养…………………………………………………9 　　2、备操作、保养和维修规定……………………………………………………9 　　3、供电系统的养护管理规定……………………………………………………9 　　4、设备润滑管理制度……………………………………………………………10 　　5、防雷装置的一般要求…………………………………………………………10 　　6、给排水系统的养护……………………………………………………………10 　　7、给排水系统养护………………………………………………………………11 　　质量要求…………………………………………………………………………14 　　工作职责 　　岗位名称：工程主管 　　直接上级：综合部经理 　　直接下级：工程文员 　　直接责任： 　　1、 在综合管理部的直接领导下指导各物业有关工程各项工作的具体实施； 　　2、 熟悉和遵守国家有关物业各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程； 　　3、 负责协调各部门的工作，积极配合综合管理部及其他部门处理好客户的各种投诉事件。 　　4、负责制定公司工程维修的各项任务，并下达命令。 　　5、 积极配合国家有关部门对物业的各种特种设备、设施的检查工作； 　　6、 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理； 　　7、负责组织人员配合公司经营部对接管道进行物业接管验收和交接工作，负责物业全部工程资料的交接和使用管理工作。 　　8、 负责公司新接管物业的工程维修设计，编制岗位计划和管理流程，并牵头组织培训和实施，协助新接项目的物业管理走上正轨； 　　9、负责各物业内所有施工现场的统一管理和协调； 　　10、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面的工作，并负责监督乙方执行合同的全过程； 　　11、负责监督各物业各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理； 　　12、负责公司在采购工程设施的业务技术把关，保证设施设备能够符合采购要求； 　　13、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行； 　　14、完成公司领导交办的其他工作。 　　岗位名称：管理处维修班长 　　直接上级：管理处主任 　　直接下级：综合维修员 　　直接责任： 　　1、对公司工程主管和管理处主任负责； 　　2、熟悉和遵守国家有关房屋及楼宇内公共设施管理，给排水及暖通专业国家标准、电气设备管理、运行及供排水、消防、制冷通风系统等方面技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识； 　　3、负责辖区内公共区域所有设施的管理、维修和维护工作； 　　4、负责辖区内工程维修投诉的解释和处理工作； 　　5、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务； 　　6、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢